一、相关案例

2002年10月19日，A开发公司与B百货公司签订了《房产租赁合同》，约定：

1.租赁面积21247.49平米；

2.租赁期限20年，自2003年6月5日至2023年6月4日止；

3.租金标准：起始标准为每月每平米16元

（1）前3年不递增；

（2）从第4年至第9年，每隔3年递增一次，每次递增4%；

（3）从第10年至第20年，每隔2年递增一次，每次递增5%。

2002年10月19日，A公司与B公司签订《设备设施租赁合同》，明确B公司实际应缴纳的总额租金，应为合同约定的设备设施租金与双方在《房产租赁合同》中约定的房产租金之和。

2008年起，A公司找到B公司，要求递增租金，理由是周边写字楼的租金大幅上涨至每月每平米80元，且以每年6%的涨幅递增，但遭到B公司拒绝。

2013年5月，A公司向法院提起诉讼，要求：

1.解除双方的《房产租赁合同》及《设施设备租赁合同》；

2.判令B公司按过错责任赔偿A公司租赁房地产经营亏损58469700元。

A公司的观点为：

1.2008年2月，周边写字楼租金已上涨至每月每平米80元，且每年递增6%；

2.为避免扩大损失，2008年起，A公司要求B公司递增租金，但遭到B公司拒绝。

3.A公司委托了“房产评估咨询公司”评估，出租房产价值47700万元。

4.按企业会计准则规定，在土地有偿使用年限期间，每年应从经营当中计提折旧费用11930098.31元，按当期贷款执行利率计算，A公司每年还需要承担资金利息31256857.56元，租赁收入需缴纳税费2117960元，管理该房地产每年平均支出管理费用约3917500元，A公司取得的租赁总收入均为948万元，支出和收入相抵，A公司每年损失为38978600元以上，B公司应赔偿损失为58467900元（38978600*5*30%）。

5.B公司虽已按约缴纳租金，但因国家政策的宏观调控、央行降息、地价上涨引起房价大幅上涨，按租售比1:200计算，房价猛涨十来倍，是订立合同时不可预见的异常变化，不属商业风险，双方约定的租金没有相应上涨，不能实现合同目的，故应判决解除合同并赔偿损失。

B公司的答辩意见为：

1.B公司已按《房产租赁合同》、《设备设施租赁合同》等的约定，严格履行了全部义务；

（1）为了租赁本案房产，双方除了签订《房产租赁合同》、《设备设施租赁合同》，还签订了《关于租赁合同的备忘录》、《垫付XX商业中心外部装修和/或安装工程款合同》。

（2）签订合同时，因为A公司提出了“避税要求”——即，将部分“房产租金”以“设备设施租金”的形式处理。因为房产税是12%，改按设备设施租金处理后，只需要交5%的营业税。（注：经过换算，实际的起始房产租金标准是30元/月）

（3）签订合同后，B公司已按合同约定每月按时交租，双方无异议。

（4）签订合同时，A公司资金紧张，无力完成房产建设，所以双方在《垫付XX商业中心外部装修和/或安装工程款合同》中约定，B公司垫付房产外部装修工程款人民币800万——其中B公司承担了资金压力和经营风险。

2.A公司要求B公司按过错责任赔偿A公司经营亏损5846.97万元，没有事实和法律依据；

（1）A公司的证据，不能证明B公司存在过错，或未履行合同，不能证明B公司存在过错。

（2）A公司是否亏损，与双方的租赁合同无任何关联性，且没有证据证明A公司存在5846.97万的亏损。

（3）相关财务资料是A公司单方制作，真实性无法认定。A公司提交证据说明自己当年利润只有875685元，但根据调取到的档案显示，A公司当年利润为2805860.26元，说明A公司存在造假，其提交的证据是单方编造。

（4）A公司将与本案无关的工程、管理等费用强行解释为其公司成本，缺乏逻辑和诚信。

3.B公司与A公司约定的租金标准符合双方真实意思表示，租金价格合理，且双方对市场变化有充分预期，对租金的递增有专门安排，A公司主张租金价格低没有依据，其请求解除合同不符合合同约定，也不符合法律规定。

（1）双方应按合同确定的租金标准履行合同义务；

（2）B公司提交证据证明，租赁房产的开发成本极低，根据目前合同约定，A公司完全可以实现其合同目的；

B公司提交的证据显示，租赁房产建设成本为1000元/平方米，实际的租金标准为30元/月/平米，B公司1年支付的每平米租金达到了360元，不到3年，A公司就可以收回建设成本，之后都是利润。

（3）A公司要求解除合同的请求没有合同依据和法律依据。

B公司租赁房产，是用于经营商场，而商场的盈利是一个长期的过程，因此一般是长期租约，大部分是20年。B公司进驻之前，当地非常冷清，周边租金低；B公司进驻后，带旺了当地的楼盘销售，所以周边才变得热门。

4.本案不适合最高法关于适用合同法若干问题的解释（二）第26条的情势变更原则。

（1）本案不符合情势变更的基本要素；

（2）A公司提交的证据、材料及庭审陈述不足以说明发生情势变更。

（3）继续履行本案合同不会对A公司造成显失公平，也不会影响合同目的的实现。

（4）租赁合同签订后，物价或房价的涨跌，双方已有充分预期，并非不可预见的因素；

（5）A公司主张的房价或周边租金发生变化，即使存在，也属于正常的商业风险。

一审法院认为（摘要）：

1.《房产租赁合同》及《设施设备租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或第三人利益，合法有效。

2.租赁房产周边虽出现房租上涨情况，但与适用“情势变更”原则要求的特征不相符，仅属于一般的市场供求变化、价格涨落等“商业风险”。

3.双方签订的合同中，A公司已经预见到房屋租金必然上涨，且知道该变化所产生的风险，并甘愿承担。

一审法院判决：

驳回A公司的诉讼请求，本案受理费由A公司承担。

（注：该案一审判决后，A公司未上诉，现已生效，案号（2013）川民初字第21号）

 

二、简要分析

随着我国经济的快速发展，房地产价格不断攀升，热门地段的租金价格也水涨船高。此时，签订了长期租赁合同的出租方，是否可以《合同法》司法解释（二）中规定的“情势变更”原则，要求上涨租金价格或解除合同呢？本文案例给出了否定的答案（注：我国非“判例法国家”，本案判例仅供参考）。

情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生情势变更，而使合同的基础动摇或丧失，继续维持合同会显示公平，因此允许当事人通过协商，或通过起诉，以变更合同或解除合同的一项法律原则。

结合本案判决，“情势变更”的标准比较高，一般要求“国家政策干预”或 “合同基础”灭失：

1.情势，是指客观情况，如战争、经济危机、政策调整等。

2.变更，是指合同赖以成立的环境或基础发生异常变动——如租赁房产灭失。

3.情势变更，主要针对经济形势、经济政策的巨大变化，与国家对经济生活干预有直接关系，如价格调整等——须证明政策调控对合同的相关标准进行了调整。

因此，在签订长期租赁合同前，双方都需要对相关的商业风险进行充分的预期和条款设计。合同一旦签订，双方都应当诚信地履行合同约定的各方义务，任何一方都不得任意反悔。

 

三、法律规定原文：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。