购房者信心正在修复，但能否扼住房地产下行的颓势还不可知。

“在房贷政策宽松、疫情的逐步放开及经济逐步复苏的背景下，人们的消费信心回暖，购房意愿出现明显好转，整体有向好趋势。”2月21日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、蚂蚁集团研究院、蚂蚁理财智库联合发布的《2022年中国家庭财富变动趋势——中国家庭财富指数调研年度报告》（以下简称《报告》）显示，2022年有计划购房的家庭比例与还在观望的家庭比例总体在波动中有所上升。四季度上升幅度较大，“有计划购房”的比重从三季度的7.0%上升至四季度的16.6%，“还在观望”的比重从20.1%上升到27.2%，同时明显超过上年同期水平。

房地产市场回暖信号不仅表现在上述调查的购房意愿上。2023年2月16日，国家统计局公布2023年1月份70个大中城市住宅销售价格，在经历了长达一年的下降之后，1月份70城房价环比首次止跌，环比上涨城市数量增加至36个。

“我们认为当前二手市场的修复具有可持续性，预计2-3月份会形成年内第一个二手房量升价稳的节点。”贝壳研究院的数据显示，1月50城二手房价指数自2021年8月起连续17个月环比下跌以来首次止跌后，景气指数持续回升，贝壳经理信心指数超过50的信心荣枯线。2月上半月（1日-15日）贝壳50城二手房日均成交量较1月上半月增长超过70%。

房贷利率创新低

2月20日，全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价：1年期品种报3.65%，5年期以上品种报4.30%，均与上次相同。这已经是LPR报价连续6个月保持不变。

央行数据显示，2022年12月新发放居民房贷加权平均利率为4.26%，已低于2009年9月创下的有历史记录以来4.34%的低值。

1月5日，人民银行、银保监会发布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

贝壳研究院监测显示，2月份符合首套利率动态调整的38城市中，石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率调至4%以内。其中，南宁、珠海等城市2月份首套房贷利率已降至3.70%，较1月份下降40个BP。2023年2月百城首套主流利率平均为4.04%，环比下降6BP，这是过去4个月基本平稳后的再次明显下行，绝对水平再创2019年以来新低。

“上半年5年期以上LPR报价仍有可能下调0.1至0.15个百分点。”东方金诚的分析报告认为，当前居民房贷利率相对偏高，具备一定下调空间。无论是与同期企业贷款利率相比，还是从与名义经济增速匹配的角度衡量，当前居民房贷利率都处于相对偏高水平。

购房意愿有向好趋势

2022年，居民家庭购房意愿整体不高，并且随着提前还贷潮的愈演愈烈，个人住房贷款规模在2022年3季度末达到38.91万亿元阶段性新高后仅一个季度，便开始下降至4季度的38.8万亿元。

“购房意愿出现明显好转，整体有向好趋势。”《报告》数据显示，“还在观望”和“有计划购买”的家庭占比均创近年新高，其中，“还在观望”占比从三季度的20.1%上升到四季度27.2%，“有计划购房”的占比从7.0%上升至四季度的16.6%。

从住房需求来看，投资性住房需求减弱，刚性及改善型住房需求仍在且增加明显。“无论是从收入维度、资产维度还是住房拥有数量来看，四季度中等收入（年收入5万-30万）、中等资产（金融资产5万-100万）及一二套房家庭的购房意愿增幅都远高于其他组，表明家庭的改善型住房需求释放明显。如中等收入家庭在未来三个月计划购房的比例约为16.5%，中等资产家庭在未来三个月计划购房的比例约为19.9%，一二套房家庭在未来三个月计划购房的比例约为14.7%，均是2020年以来的最高水平。”《报告》课题组负责人称。

“我们仍预计2023年全年房地产销售面积下跌，其恢复程度或不及此前受疫情限制影响的行业。”瑞银证券中国首席经济学家汪涛表示，2022年金融市场波动和房地产大幅下行或进一步推动居民将其他资产转为银行存款。随着今年资产价格有望回升和投资情绪改善，部分额外存款或再次回流至金融资产或房地产市场，当然其中部分或被用于消费。超额储蓄可能并不会在2023年完全且快速地释放。部分居民或需在更长时间内继续额外增加储蓄，以修复此前因经济疲软和房地产下行而受损的资产负债表。在房价调整和居民住房负担能力改善后，部分居民或用存款购房，不过投资或投机需求主导的购房者可能还在观望。