购买二手房时

每个步骤都要谨慎

否则后患无穷

 

今天小编为大家整理了

买二手房必知的10大知识点

赶紧记下！

 

01

居住权

拥有居住权的人没有房屋所有权，但可长时间甚至终生居住，受到法律保护。

根据《民法典》第三百七十条规定，居住权自合同约定的期限届满或死亡时才消灭，而不会因房屋转让而消灭。

因此，买二手房必须查询该房屋是否设立居住权，否则，就可能产生房子归你，居住权归别人。

02

隐性共有人

很多夫妻共同出资买房，往往只由一方登记产权，这种情况下，另一方则被称为“隐性共有人”。

《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

所以，购房时应要求房屋共有人出具书面的《出售房屋同意书》。否则，一旦发生纠纷，可能会导致合同无法继续履行的风险。

另外需要注意，当产权只登记在夫妻一方，而其配偶去世后，还有可能由于继承而产生的共有人，此时若购买房屋，其他继承人可能主张继承权，要求确认房屋买卖无效。

03

租赁

房屋存在租赁状况给房屋买卖带来两大法律问题：

一是 “买卖不破租赁”的法律问题

根据《民法典》第七百二十五条规定，在租赁关系存续期间，承租人如果不愿意搬迁腾房，即使买了房子也可能暂时住不了。

二是承租人的优先购买权问题

根据《民法典》第七百二十六条的规定，承租人对所承租的房屋享有优先购买权。

因此，购买人在购买已出租的二手房时，应及时取得承租人放弃优先购买权的书面声明。同时，卖方也应积极主动向承租人取得承租人放弃优先购买权的书面声明，否则若侵害了承租人的优先购买权，承租人可依法要求出租人予以赔偿损失。

04

抵押

二手房交易中，大多数二手房可能都存在抵押状况。

虽然《民法典》第四百零六条规定抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是，作为买方一定要清楚：

1、住房抵押按揭贷款，即卖方在出售时，房屋仍未还清银行贷款；

2、非按揭贷款抵押登记，说明卖方存在其他情形对外负债问题，容易在房屋买卖过程发生被司法查封的情况，尤其是存在多次抵押的情况下，稍有不慎就可能钱房两空。

05

司法查封等权利限制

存在司法查封情况的房屋，转让存在合同无效的法律风险，《城市房地产管理法》第三十八条就明文规定司法查封的房产不得转让。

另外，被司法查封的房屋，往往会大幅低于市场价，实践中，有很多购房人被低价所诱惑，最终却钱房两空！

06

税费

对于税费各自承担来说，买方无需关心卖方的税费问题，但是如果房屋买卖合同约定的卖方是净到手价，那么作为买方一定要调查清楚卖方可能需要承担的税费到底是多少。

因为有些税费，比如房屋来源是赠与、继承的，个人所得税可高达房价款的20%。

07

土地使用权

一是土地使用权期限问题

虽然《民法典》第三百五十九条规定了住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

但二手房市场上逐渐出现的土地使用权期限到期的情形，将来到底补交多少续期费用，还没有明文规定。

二是土地使用权性质是划拨的问题

市场上有一类房产，由于特殊原因，土地使用权来源可能是划拨，可能需要交纳土地出让金，因此，一定要在签署合同之前弄清大概需要交纳多少土地出让金。

三是土地用途问题

城市建设用地中，土地用途分为：住宅用地、商业用地、工业用地、综合用地和其他用地。

唯有住宅建设用地，土地使用权到期后才会自动续期，而且不同用地性质房价差别极大，对于购买者住房来说，一定要看清土地用途是否属于自己所需要的房屋用途。

08

资金安全

房屋买卖不是小买卖，作为买方应该知晓如何防范资金安全风险，那就是进行资金监管，又称第三方监管，是指买方不把房款直接交付给卖方，而是让透明的第三方机构监管资金，保证资金安全的交易模式。交易成功(权属转移登记后)，资金才会划转给卖方；若交易失败，资金会返还为买方。

09

贷款

很多购房人需要向银行申请贷款来支付不足的部分。

因此，在签订购房合同之前，必须要了解相关贷款政策，以及自己的信用状况，以便把贷款的风险降到最低。

10

读书问题

若要购学校附近的房子务必了解该校的招生政策情况，比如落户年限、同一套房的就读名额标准等，确定自己的购房条件和学校入学要求相吻合。

二手房买卖隐患多

大家购买务必谨慎

以防自身利益受损