在房产投资界，房地产投资人经常谈论的话题，就是哪个城市更有前途更有价值，哪个区域是洼地，更有未来，哪种户型是主流户型，这些几乎占据了房地产投资人微观投资讨论的绝大部分内容，这些都可以统称为选筹。选筹很重要，但只是房产投资的一小部分。

今天，我们来分享选筹的12字模型：好城市，好区域，好房子，好价格。

首先我们来说好城市。一个城市是不是房产投资意义上的好城市，由三方面的因素来决定。首先是政策、经济和人口。三个因素当中，政策的影响是立竿见影的，但是也是影响最小的，为什么说是最小的，因为它的影响周期是最短的，还有一点是政策并不是无所不能，它是突破不了经济规律的，也是突破不了周期论的，尤其从长期来看是突破不了的，所以，政策的影响是最快的，但却是最短和最小的。

政策包括了以下几方面：房地产的政策、经济的政策、金融政策、城市规划和城市等级。首先第一点，房地产政策的变化会立刻反映到房产市场上来，比如说当地的政策限售、限购或者是放松限购等，这些政策会在第一时间对市场产生影响，市场的反应也会极为迅速，比如在去年，去年的深圳取消了豪宅税，瞬间就涨了一波，还有今年的海南，重大的政策利好就是自由贸易港，所以现在海南是非常火爆的，

还有第二点，金融政策，金融政策传递到市场上会慢一点，比如说利率，当然不仅仅限于房贷利率，也包括其他一些贷款的利率，还有首付款及贷款额度的变化，比如说贷款额度有没有上限，贷款在银行内部的额度是大是小，首付成数有没有上调或下调，这些都是金融政策范畴，金融政策没有房地产政策那么快，但也能在很短时间内影响市场。

第三个是城市规划，城市规划是这个城市的政府要向哪个方向布局，向哪个方向配套产业，或者向哪个方向落地交通，这些都是城市的规划，城市规划是较长时间内决定城市发展方向和未来区域定位的根本性因素之一。

当然还有市场的因素，主要指的是市场自然而然选择的城市发展方向，相对我们讲的城市规划，指的是政府所选择的城市发展方向，这个方向就是地理意义上的方向，比如说东南西北的方向，凡是重点规划的区域，我们都要重视，凡是配套齐全的区域，我们就要关注。

城市规划存在一个实现周期长、甚至无法实现的风险，比如很多年前，我们都说郑东新区起初大家是不看好的，这个地方是鬼城，当然通过这几年的发展，郑东新区可以说是中国二线城市里面一个成功的典范，人口的导入也非常的快，当然还有些人口导入不那么理想的新区，比如说兰州新区、呈贡新区，这些新区就是城市规划中暂时没有实现、存在一定风险的新区，大飞其实是不建议大家去买入新区的，在选择新区的时候一定要多注意。

第四方面是城市等级，城市等级也和政策一样，属于政治因素，因为它是由政治决定的，所以我们暂时把它规划为政策类。它决定了城市规划实现的概率，等级越高的城市，它实现的规划的可能就越高，因为调动资源的能力是由城市的级别所决定的，所以我们就明白了，一线城市的规划肯定会比二线城市好，二线城市肯定比地级市更好了。这就是为什么，我们建议大家选择投资一二线城市。

以上四方面，我们讲的是政治因素或者叫政策因素。

下面我们看看经济因素，经济因素对房产的影响是大于政策因素的，尤其从长期性来看更为有效，为什么这样说呢，因为经济因素往往是符合经济发展规律的，比如说经济向好的城市，房产价格就会走高，经济差的城市，房产价格就会走低，这就是一个经济规律，经济因素包括了经济发展的因素和财政金融的因素，这里面又包含金融政策。

第一，经济发展的因素是什么呢，主要是GDP、平方公里的GDP、人均GDP还有产业结构，GDP决定了城市的规模，越大越好，平方公里的GDP和人均GDP决定了经济发展的水平，平方公里的GDP和人均GDP越高说明经济的密度越大，城市发展的水平就越高，产业结构决定了经济当下的发展水平，又决定了经济未来发展的潜力，同时，产业结构还决定了该城市人群收入水和人群未来发展的潜力，其中收入水平相对较高的就是金融业和高科技产业，高端制造业次之，制造业和普通服务业次之。

第二个是财政金融因素，包括了财政收入、居民本外币存款余额，财政收入要看高低和结构，财政收入高，对房地产的依赖就低，城市房价就越市场化，房地产市场的可持续性就越强。

本外币存款余额是要看高低的，本外币余额高往往房地产市场比较活跃，房价也会高一些，这也不是完全线性正相关的关系，但是本外币存款余额高，说明这个城市聚集的钱肯定比较多，中国本外币存款余额最高的城市是北京，然后是上海，第三是深圳，第四位是广州，全是四个一线城市，这四个城市的房价在全国当然也是遥遥领先了，在一个省里面，其省会往往等外币存款余额高。

最后我们谈谈人口的因素，人口因素是三个因素中最重要的因素，也是影响房地产市场的决定性因素，原因很简单，无论是投资还是居住，都是人在购买房产，人的需求和房产的供给才是房产市场决定性因素，决定了房产的价格和成交量，人口因素主要包括了人口净流入或者流出的量，人口结构与人口收入结构，人口净流入或流出决定了城市的人口增速，反映城市的活跃度和吸引力，而流入人口往往是处于就业年龄的人口，中年人和青年人是人口流动的主力，也是房地产投资和消费的主力。如果趋势不变的话，珠三角将是未来最有价值的区域之一，反之，人口净流出的城市就要警惕了，包括很多四五线城市了。第二方面是人口结构，人口结构包括了年轻人的比例和非户籍人口比例，年轻人的比例当然是越高越好，像深圳，人均年龄是30多一点，非户籍人口比例越高说明外来人口越多，住房需求比例也越大，人口结构越年轻，不仅仅是房价越高，其杠杆的比例也越高，第三方面是人口收入结构，这个首先是和产业结构相关的，产业结构中，金融业和高科技产业的比例越高越好，也和上市公司和世界五百强企业数量等等有关，高收入人群越多，这座城市的房地产市场就越有希望，不仅是深圳、上海，未来的杭州、成都也会如此。

我们房地产投资首先就是要选对城市，在楼市中，城市的地位就像股市中行业的地位一样重要，是基础性和决定性的，城市的选择一定是站在有前途的基础上，站在人口、产业结构、经济发展、城市规划的基础之上，在这个基础之上，价格是一个很次要的因素，这就是为什么深圳房产的价格很高，大家依然蜂拥而至，就是因为这个城市有前途。