在我们身边，无论是买房自住的，还是投资的，都会对未来房产价值给一个预期值，比如现在1万/平米买的房子，5年、10年后会变成8000元/平米，还是15000元/平米，抑或是其他数据，这个预判数据，最终也会对现在的买房或者卖房决定产生影响。

但我们都知道，人无前后眼，谁也不能精准地预知未来。不过，这并没有关系，本文权当是做一项学术研究，仅根据现有的数据，以及对未来房地产发展趋势的一个认知，从而推导出一个结果，不作为买卖房决策参考。为便于说明，下面我们以现在价值100万的房子为例，来简要分析2030年到底能值多少钱？为什么？懂行人给出了结果。

要弄清这个问题，主要还是要拧出决定房地产趋势的关键因子，我们可以从一套房子的买卖入手。

第一，售价成本（土地价格）

在一套房子的售价里，主要包含开发商取得的土地成本、建安成本、管理费用、财务费用、税费以及各种配套费用，这里面的大额费用主要是土地成本和税费，其他费用占比较低且固定，而税费又跟售价相关，至于建筑成本，说实在的，在上海建房和在一个县城建房，差别还真不大，比如县城需要900元/平米，上海可能就1800/平米，差距体现在到房价中，真的是微乎其微，主要还在地价。

从过去看，土地价格一直处于上涨，楼市火热期，土地价格甚至跑赢房价涨幅，出现跳涨，但从这两年国家对房地产的调控政策看，土地价格不可能在某个单年出现大幅上涨，从现在地方给出的限价地块上限看，基本也就在5%左右，差不多与我们的经济增速相当。长期看也应该是如此，因为按照18亿亩耕地红线下的“土地资源稀缺性”原理，土地价格出现下降的可能性几乎不存在，在行政管控下，与经济增速相匹配应该是可以看到的。

一般而言，土地成本占商品房售价7成左右，基本上也决定着房地产价格走向。

第二，供求（人口）

离开供求谈房价，无异于空中楼阁。“第七次人口普查”数据显示，2020年我国的城镇化率为63.89%，这比我们此前看到的60%，高出了3个百分点。大家可不要小看多出的这个3%。

一方面，加上这个数据推算的话，2010年-2020年这10年间，平均每年城镇化率达到了1.39%，如果后面继续按这个速度的话，城镇化率达到70%只需5年时间。

当然也应看到，城镇化速度放缓是不可逆趋势，未来10年，年平均城镇化速度能达到1%就算不错了，但即使以这个速度算，我国城镇化率达到70%也不需要等到2030年。按照过去10年时间1.39个百分点/年、1500万套住房（商品房+安置房）/年，当城市化率降为1%，那么相当于每年住房需求减少1500万套*（1.39-1）%=585万套，10年就减少5850万套住房需求。

好在家庭小型化数据可以做一些对冲，但能覆盖多少？最新数据显示，我国家庭户均人数从2010年的3.1人降至2.62人，家庭小型化趋势明显。

那么，什么叫家庭小型化呢？即家庭人数越来越少，关系越来越简单。由此前的四代同堂、三代同堂变为三口之家、独居等等。根据人民日报刊文分析，主要还是经济发展，人们需要更精致的生活，年轻人倾向于婚后独居，老人觉得退休收入、生活各方面都不错，大都能实现自理，加上国家对养老服务的投入，让他们能够安心养老。从长期看，家庭小型化还有较大的空间。

可做一个横向对比，发达经济体的家庭人口数据显示，独居家庭占总家庭数量比例方面，美国占28%，德国占20%，法国更是达到了35%，而我国仅占14%，如果按照与他们的平均数算，我们也还有13%的空间，对应还将增加7000万个以上家庭，相当于7000多万套住房，彼时，我们家庭户均人数也将降至2.5人以下。从这个角度看，未来10年，家庭小型化新增需求7000万套>城镇化减少的5850万套需求，新增住房需求大体上能覆盖。所以，到2030年，我们的整体住房需求仍然能实现平衡。

从以上两个因子可以看出未来的房地产趋势，但还无法推导出一个具体数据。如果一定要量化的话，我们还应看另一个因子，即货币。这可不是房君发明的，比如经济学家任泽平总结认为，房地产与人口、土地和金融息息相关。无独有偶，原国家房改课题组组长、有“中国房地产之父”美称的孟晓苏也认为，今后房价会不会继续涨，要看3个方面，“短期看供求，中期看地价、长期看发钞”。

前面我们分析了地价、人口供求因素，我们再来看最后一个因素—货币。

央行原副行长吴晓灵2018年在清华演讲时提到，“中国房地产之所以价格高企，是因为货币发行量过大”，从某种意义上讲，房价其实是货币的体现。先来看一组对比数据：

2010年M2为69.64万亿，2020年M2为218.7万亿，10年时间，后者是前者的3.14倍。假如在2010年卖1元钱的商品，到2020年卖2.5-3元，其实也是再正常不过了。房子作为一种商品，自然也例外。

此外我们还可以看到，2020年经历了这次突发风波，但房价仍然坚挺，且继续保持一定幅度增长，肯定不是因为大家的收入普遍增加了，事实是，很多行业、很多人的收入减少了。但看货币呢？2020年比2019年增长了10.1%，即净增加了20.05万亿。虽然说，我们不能把M2增加量完全等同于房地产价格增长，但理论上不过是一个时差而已，终究在价格方面会有体现。

前面说了，能量化的只能是货币。过去是如此，到2030年呢？

从货币与经济的高度一致性规律可以看到，经济增速越高，M2的增速也越高，反之亦然。经济专家黄奇帆2019年在世界华人不动产大会上表示，今后M2不可能像过去10年那样翻两番，他预计，未来10几年，M2增长率基本等于经济增速加物价指数。如果按这个公式来套的话，未来10年若GDP平均增速为5%，平均物价指数为2%，那么对应的房价平均增速就约为7%。

以现在市价100万的房子算，到2030年，按照复合计算率公式得出，大概价值在196.7万左右。不过，整体虽如此，但还有一些因素未纳入进来考虑：1.地区与地区之间、城市与城市之间的差异肯定是存在的，比如有的城市可能值250万，而有的城市可能只值130万；2.房产税，甚至空置税征收；3.生育政策变化等等，这些也在一定程度上左右着房地产市场价格。

当然，也有人问了，如果再往后10年呢，比如2040年，说实在的，那时的各种因素，包括人口需求因素都在变，自然也不能全用货币因素来套，若有闲暇，我们不妨再继续探讨这个问题。