疫情这段时间，我与朋友聊天，忽然有种感觉现在的楼市像极了2008年的样子，思绪一下子回到了12年前。

那年春节之前中国爆发了几十年罕见的冰雪灾害，5月四川汶川又爆发了8级大地震，死伤近50万人，9月美国爆发金融危机，全球股市暴跌，中国经济急速下行，企业大量裁员，为了挽救经济，高层推出了四万亿货币刺激…

那一年，深圳上海房价每平方1万，腾讯股价8块，猪肉8块一斤。

2020年，深圳上海房价每平米5万，腾讯股价400块，猪肉40块一斤。

那一年，万科高调推出购房优惠，大肆揽客，各地陆续推出两成首付，次年电视剧《蜗居》上线，购房成为此后十年全民热议的话题。

2020年，恒大高调推出75折购房优惠，提前抢跑，线上卖房4万套，销售额突破500亿，诡异的是今年也出了一部跟房地产相关的电视剧《安家》，这部剧再次让人们把经济刺激和楼市反弹联系起来。

疫情还没过去，我们似乎已经感觉到2.0版的4万亿即将来临。那么这一次中国经济将何去何从，楼市还会再次反弹吗？

我们先来回顾一下2008年到底发生了什么，再从中理出中国社会演进的逻辑。

01

2008年我们是怎么度过危机的？

“我承认楼市确实出现了拐点，有下降的可能。”

2007年底，时任万科董事会主席王石的一句话砸向中国房地产，一时舆论哗然。随后，王石更是建议：“青年人在40岁之前没有必要急着买房。”

王石喊话的背景在于万科刚刚在北上广深等8座城市进行降价，比最高点下调了5%-30%不等。

房企大佬万科的这一做法让同行怨声载道。

SOHO董事长潘石屹认为，万科是在借机抢客，利用自己的影响力“清理对手”，做大市场占有率。

不管是自救，还是一场自导自演的营销，王石的主动出击无疑在房地产圈掀起了一波不小的风浪。

2008年的楼市确实不好过。当年1月，中国爆发冰雪灾害，几百万人困在各大城市的火车站，无法回家过年。为了避免聚集群众引起骚乱，温总理亲自到现场指挥部署疏导工作，鼓励大家要有耐心，政府一定能解决困难，送所有人回家过年。

这场席卷全国，十几年罕见的大雪开启了2008年的序幕，似乎冥冥中已经预示了这一年的中国房地产市场整体的“气候和温度”。

刚开始冰雪灾害并未造成楼市实质性下调，但是紧接下来的事情，令到情况逐渐恶化。

同年5月12日，四川汶川发生了8级大地震，地震烈度达到11度，地震波共环绕了地球6圈，共造成69227人死亡，374643人受伤，17923人失踪，是新中国成立以来破坏力最大的地震，也是唐山大地震后伤亡最严重的一次地震。这场地震还波及四川周边的重庆、陕西、甘肃、贵州、云南，造成的经济损失共计达数万亿元。

地震之后，中国高层尽力恢复经济，但是北京开完奥运会一个多月，美国却发生了金融危机，中国经济立即掉头向下，人们久盼多年的楼市实质性下降终于发生了。

2008年9月3日-14日，万科对杭州白鹭郡南、白鹭郡东、逸品阁和魅力之城4处楼盘的剩余436套房源进行打折促销，引发购房者打砸售楼部。随后其他开发商跟进，花式促销一个接着一个……

经济危机叠加着楼市降价，人们再也没有心思买房，他们担心的是企业会不会裁员，自己能不能保住饭碗。就像现在企业受影响，都不约而同地想到了依靠裁员来降低成本，2020年就业形势非常严峻。

2008年那个时候我在深圳，当时街上到处写满了萧条两个字。不少做企业的朋友，年初好不容易投进去一笔钱，却赶上了罕见的金融危机，什么生意都没有，最后只能变卖设备来抵债，含泪将员工一个个打发走。

那个阶段，房子就是烫手的山芋，很多人直接告诉中介，“只要你给我找到一个愿意替我继续供房的人就可以，房子归他。”

但是即便是这样，也很难找到接手的人。人性就是这样，买涨不买跌。楼价涨的时候，排队抢房，抢到无房可售；楼价跌的时候，快速离场，没有一个人是无辜的刚需。

由于我当时有不少资金在手，况且我已经错过了此前2007年的大涨，正悔恨莫及，2008年楼价跌了，对我来讲无疑是一个绝佳的机会。于是我就带着几个相熟的朋友出去看房，最后几个人集中在南山区建仓，买了几套诺德国际、鼎太风华的新房，当时的价格是9000多每平米，开发商甩卖，而且还送家电。

我们同行的其中一个朋友资金不多，没办法在深圳建仓，于是他赶回老家郑州，准备伺机入市。

那时郑州的房价不足4000元/㎡，首付最低两成，还可以分期，100㎡的房子，首付两成不过8万元，首付款如再按1/2分期，即4万元就能郑州有个家。那位朋友就这样买了两套，心惊胆战，天天关注楼市，害怕价格进一步下跌。

然而就在一片哀鸿遍野的背景下，在G20峰会前，高层推出了4万亿经济刺激计划，相当于全年财政收入的80%，全年GDP的16%，这个天量的资金，铺天盖地地涌进了市场。这些资金虽然名义上用于支持企业，但是大部分最终都流入了房地产。

2008年11月27号，中央银行又破天荒地降息，紧接着第二年1月1日正式宣布购房实行7折利率。搞完这些，见经济仍未反弹，继续出招：

1、连续5次降息降准

2、购房最低首付2成

3、普宅契税下调至1%，印花税、增值税优惠

4、支持房企融资，加快卖楼。

伴随着多重政策的刺激，中国经济在楼市的带动下，终于比美国率先反弹，走出阴霾。当时中国很多公司已经现金流枯竭，处于崩溃边缘，如果中国经济继续下滑，美国人比我们更早恢复经济，那么美国财团就会趁机大肆抄底收购中国的优质公司，甚至控股。所幸中国没有给美国人这样的机会。

但经济恢复同时也带来了楼市暴涨的副作用。高层的救市政策于2008年四季度推出，效果于2009年第一季度显现，从此房价一路上涨。

当时最能反映楼市火爆的莫过于房地产交易中心的情形了。早上不到7点钟等待过户的人就已经排起了长龙。开门之后，交易中心内人多到说话必须凑得很近才能听见，连复印机都要备两台，以防正在使用中的突然彻底“罢工”，引起群情激奋。

那一年，全国住宅均价上涨25.1%，为2001年以来最高水平。全国重点监测城市的地价房价比均值已达到31.29%，在长三角、珠三角以及京津冀等地区城市，其比例更高。

2009年-2010年是郑州房价增长最疯狂的两年，由2008年的全年均价3960元/㎡，到2010年12月的6493元/㎡。上文那位郑州朋友一下子赚了别人十年的工资收入，从此沉迷买房，日渐消瘦。

2009年一部叫《蜗居》的连续剧火遍了大江南北，它讲述了一对姐妹，来到上海一心希望可以拥有自己的房子却遭遇无数挫折的无奈故事。

其中有个片段，妻子为攒钱买房，天天给丈夫吃挂面，丈夫终于受不了了，要求能不能吃一顿方便面，妻子对丈夫说：“一亩土地两头牛，老婆孩子热炕头，但是你得先有土地呀，有了土地有了牛，才能招来老婆才能生孩子呀，连农民都懂的道理。”

从此以后，买房成为了全民热议的话题，而且诡异的是2020年中国又出了一部关于房产的电视剧：《安家》。当年在《蜗居》中买不起房的妻子，终于在十几年后的《安家》买房了，而上海的房价也一路飞涨到今天5万多每平方。

一个人不买房，也许她错过的不是一套房，而是一个时代。中国房价高速飞涨的时代正在逝去，多少人醒悟的时候为时已晚，追悔莫及。

看房地产的未来走势不要看经济学家说了什么，要看大开发商在做什么。

上海徐汇滨江地块，拍下310.5亿的天价，全国总价新地王诞生了！而整个疫情期间，北京8天内狂卖9宗地，价格360多亿。我们在躲疫情，开发商居然在抄底，大量购进土地！

经济学家说什么并不影响自己的收益，打脸并不损失真金白银，但开发商做了什么可是拳拳到肉针针见血的。只要开发商还在拿地，楼市仍然还会继续上涨。人家几百个亿砸在里面都没有跑，普通小市民手里就一两套房，慌什么呢？

作为一个关联达到53个，直间影响9000多万人就业的行业，房地产体量足够大，速度够快，不拿房地产刺激经济？看看各个城市迫不及待地卖地，放松限购就知道了，身体比较诚实，夜壶好不好用只有自己知道。解决经济问题从来不存在既不付出代价，又能度过危机的办法，房地产虽然名声不佳，但是关键时候挺管用。

02

中国社会演进的逻辑

截至今天湖北疫情仍未结束，中国经济已经出现了下行的迹象，恒大趁势宣布75折卖房，高调抢客，线上卖楼一口气卖了4万多套，锁定了500多亿销售额，大有2008年万科的气势。其后富力、雅居乐、碧桂园等开发商也参与到花式卖楼的活动中，疯狂抢客，像极了2008年的样子。

如果你常读历史，便会发觉很多事情不过是个轮回，加速这个轮回的通常是政策的矫枉过正。很多人跟我说失恋之后再也不相信爱情了，楼市涨了之后，人们同样会说：过去十年，哪有什么长效机制，有的只是权宜之计。哪有什么租售同权，我们复工连城都进不了！

中国就是这样，政策的变化暗含着个人的财富机遇、企业的兴衰存亡，但是很多人只知道埋头工作，从不关心政策。

工作只能解决温饱，暴富还得靠周期。那些聪明的人都极其懂得判断政策，在合适的时机进场，然后赚走一大笔央行货币周期的钱，过去十年他们反复操作，积累了大量的财富。

所有价格上涨本质上都是资金的推动，想在里面赚钱，要做的就是顺应周期，而政策走向就是影响周期变化的最重要因子。因为政策决定了钱的流向，钱就是水，资产价格就是船。钱到哪里，价格上涨就到哪里，水涨船高就是这个道理。

加杠杆，去杠杆都是历史的进程。从来没有不停加的杠杆，自然也没有不停去的杠杆，你要做的就是驱动加杠杆时候上车，去杠杆时候下车。也没有一成不变的长效机制，有的只是权宜之计，形势变了，政策分分钟反转过来。

最近听说浙商银行宣布对不限购城市实行两成首付买房，再结合一两个月前中央银行多次下调利率，不少城市蠢蠢欲动地放松调控政策，疯狂试探高层的底线，企图火里捞金，我开始有点担心2020年楼市会不会重走2008年的老路了。