20年前，我们国家的平均房价不足2千元，当时不会有人想到20年后的今天房价会突破万元大关，如今的房价会变成20年前的5倍左右。如果看一些房地产热点城市的话，房价涨幅甚至在10倍以上。正是因为过去20年的房价大涨，使得房子逐渐成为普通人心目中最好的投资品，早买房的人基本上都实现了财富增值，一些专业投资房产的人甚至依靠投资房产实现了财富自由。

 

客观来说，如今的楼市环境相比过去发生了很大改变，房地产行业造富的时代也已经基本过去，房子作为最好投资品的时代已经过去。相信对于现在的楼市转变，关注楼市的人基本上都有有所了解，不过如今楼市的走势依然不明朗，从整体房价上来看，如今全国的整体房价已经基本趋于平稳，算是基本明朗，但是从局部楼市来看，局部楼市的分化仍然在继续。并且楼市的分化不仅限于城市之间的分化，同一城市不同区域之间也会出现分化；还有新房和二手房之间的分化；甚至不同小区之间都会存在分化。

楼市分化增加了楼市的不确定性，使得楼市的走向变得更加琢磨不透。，对于购房者而言，不清楚自己购买的房子到底是具有升值空间的房子还是可能会持续贬值的房子。过去5年，房价经历了大涨，买房的人都实现了财富的增值，但是未来5年，房子到底会是“黄金价”还是“白菜价”呢？房产大佬孙宏斌一席话给我们启发。

房产大佬孙宏斌在接受采访的时候表示：大家要对未来的房地产行业有信心，尽管现在住房已经呈现过剩状态，但是现在市面上很多住房都是品质比较差的住房。随着人们生活水平的提高，人们对于品质住房的要求也越来越高，因此未来人们对于中高端改善型住房的需求量还很大。

 

如今住房过剩已经是公认的事实，不管是21.4%的住房空置率，还是城镇家庭96%的住房拥有率，或是超过40平米的人均住房面积，这些数据都反映出了一个事实，人们对于住房的需求量已经不大，住房已经呈现出过剩的状态。

不过很多人也忽视了一个事实，就是人们对于美好生活的追求是不会停止的，确实现在人们都有房子住，但是人们真的会满足现在的住房吗？就拿城镇家庭来说，住房拥有率确实很高，但是有多少家庭是一家几口人挤在一套狭小的老房子里的，不仅住起来拥挤，同时各方面的生活条件都很差。对于这样的家庭，确实拥有住房，但是真的没有购房需求吗？

因此从住房拥有率或者人均住房面积上来看，我们国家已经基本实现“居住有其屋”的目标，但是未来随着人们生活水平不断提高，房地产行业发展的“第二阶段”即将到来，“第一阶段”是追求基本居住需求的过程，而“第二阶段”就是追求居住体验的过程。

虽然现在住房已经呈现出过剩，但是大家不要担心需求枯竭的问题，未来房地产行业会出现很大的改善型住房的需求，这也是房地产行业新的发展机遇。正如房产大佬孙宏斌说得那样，未来人们对于中高端住宅改善型住房的需求量还很大。

 

并且从目前的楼市来看，中高端改善型住宅还属于比较稀缺的资源，尤其是在那些人口流入的大城市，土地资源比较稀缺，很难去规划多层电梯洋房这样的中高端改善型住宅，一般来说这样的住宅在城市规划的新区和郊区比较常见。因此即使开发商明白未来楼市的发展方向，也很难大量建设多层洋房这样的改善型住房，因此这类住房未来很长一段时间都属于稀缺资源。不过在一些人口密度不大的中小城市和县城，多层洋房会逐渐普及，成为城市的主流住宅。

一方面中高端改善型住宅会成为很多人追求的品质住宅，另一方面在土地资源稀缺的情况下，中高端改善型住宅注定无法向高层住宅那样普及，因此未来中高端改善型住宅会有很大的升值空间。而那些原本品质比较差的住房，刚好就是容易被淘汰的一类住房，会有越来越多人搬出低品质住房，因此未来品质差的住房将可能会进入贬值通道。

楼市分化不仅限于城市之间的分化，住房本身之间也会出现分化，中高端改善型住房和低品质住房之间就会随着人们购房观念的改变而发生分化，中高端改善型住房会受到越来越多人的追捧而变得越来越值钱，低品质住房会逐渐被越来越多人抛弃，变得越来越不值钱。

因此未来5年房，房子到底是“黄金价”还是“白菜价”就变得十分明朗，那些真正的品质住房，会在未来楼市的发展中立于不败之地，未来将会变得越来越值钱，属于“黄金价”的房子，但是那些居住体验不好的低品质住房，是未来楼市优先淘汰的住房，属于“白菜价”的房子。

 

相信刚需购房者能从中受到很大启发，虽然刚需不是投资客，但是同样要在意房子的升值空间。因此在买房的时候，在条件允许的范围内，尽可能选择高品质住房，既保证了居住体验，同时又保证了房子的升值空间。