房地产市场是复杂的。

他的复杂在于，我们国家幅员辽阔，行政区众多，每个区域和每个区域的实际状况千差万别。

他的复杂也在于，产品本身具有的投资价值，加上政策市场的变动，让他在不同的时间周期内有不同的表现。

所以，基于以上，跟大家说说我的个人建议。

一、先搞清楚你的买房目的

在这个庞大的市场里，买房的人大概分几种。

一种是刚需，包括之前没有房子，需要房子的；或者之前有一套房子，但因为各种原因，需要小面积换大面积，换到更好的地段。这种情况，一般属于有2套房以内。

一种是投资保值，这种情况一般是手上资金比较充裕，或赚钱能力比较强，又没有好的投资路径，就干脆买房了。比如很多拆迁户、高净值人群等等。

还有一种是期望通过买房赚大钱的。这种人特征比较明显，名下多套房，负债也多到离谱，收入艰难支撑负债，希望靠买房后房价大涨暴击翻身，赌的性质比较浓。

投资保值这部分人群没什么好说的，毕竟有钱，有资本，可以任性，有的买房也就放在那保值，有的则有很多投资路径，房产只是一种。所以对房子买不买这个问题我们就不过多讨论了。（如果大家有属于这类的，可以看文章第二趴）

这里主要是给刚需和靠买房赚钱的这些人聊聊。

首先，对刚需而言。

如果大家在近两年有买房的打算，可以时刻关注一下当地的政策。这些政策包括，银行利率、首付、购房条件、购房优惠等方面。

一是，因为这次突发的疫情，加上经济上的周期见底，宽松政策会是今年主要趋势，这些政策是会不同程度的刺激楼市，这时候一些利好会向买房者倾斜。

二是，刚需购房，成本是需要大家考虑的很大一部分原因，最省买房成本的方式一定是低首付、低利率，而随着国内外经济、政策变动，低首付、低利率并不是一直会有的，如果在能力允许的情况下，可以考虑在首付、利率降低的时候上车。

其次，对那些想靠买房赚大钱的人。这几年请尽量别再增加负债。

一是，疫情加经济周期见底，各种投资品的风险性还比较高，保证充裕现金流很重要，杠杆过高有个风吹草动很可能就功亏一篑，输的赤裸裸。

二是，房价涨幅已经很难向前几年一样，动不动就翻倍，一天一个价，人口、购买力、需求空间决定了，未来几年房价就算上涨，很可能也只是类似爬坡式缓涨，就算有猛涨的个别现象，也只是少数补涨或虚涨，而机会这东西，不是每个人都一定能把握住的。

折腾来去的税费成本算下来，很可能赚的也不多，甚至还可能赔。

买房，不同的角色，所处的环境不同，目标不同，会有不同的应对策略。所以，对于想要买房的人而言，明确目的，然后看清形势，再去采取策略会更好。

二、一二三四线购房潜力

买房买在哪个城市，也是很值得讨论的问题。

在此之前，我们需要明白一个道理，没有人口做依托去谈房地产的都是耍流氓。

承载房地产的城市，有繁荣也会有没落。

1、一二线保值增值。

城市发展正在进入一个新阶段。

首先，一线城市已经发展成熟并形成一定规模。

北上广深一线城市常住人口已经超过1千万，大量的人口规模代表着大量的住房需求量，也就表示，在未来很长一段时间内，这些一线城市的房价仍会保持着现在的房价水平，甚至个别城市还会因为本身可供应土地有限，而流入人口激增，造成房价上涨。

北上广保值，深圳增值。

其次，二线城市正值成长期。

随着我国发展拐点到来，新的发展战略规划制定，二线城市此时恰好在高速成长期。

城市规模不断扩大，人口高速增长（尤其是青壮年人口）。

一是，老牌一线城市为解决大城市病问题，在挤压年轻群体的生存空间，而这些因压力被迫离开一线城市的青年，大多会选择二线城市定居。

二是，二线城市在近几年突飞猛进的发展，对周边地级市、乡镇吸引力增强，虹吸效应也使人口规模不断扩大。

随着正在上升期的二线城市不断发展壮大，并依靠政策、环境、经济发展等吸引大批年轻人口，这些城市对住房需求量也会不断提升。房价也会出现上涨的局面，潜力很大。

房价起点低的二线，增值。

2、三四线减持。

三四线城市数量大并且相对比较复杂，我们只分析普遍性的规律。

一二线城市对年轻人口吸引力太大了，造成广大三四线城市年轻人越来越少。而在早期，福利房、棚改等等政策，又造成了三四线城市人口最不缺房。

也就是说三四线刚需少。

再加上产业单一、经济薄弱等等原因，三四线城市吸引不来新的外来住房需求，而没有市场需求支撑的城市，房产投资是个伪命题。

更加不幸的是，前两年，随着三四线城市的暴涨，又对开发商造成影响，导致催生了大量库存。

高库存，低需求，可能会是未来一段时间内三四线城市的现状。

所以，如果要去评估三四线城市楼市的投资价值，对大部分这类城市而言，投资价值都是不大的。

总之，买房这件事大家目的不同，站的角度不同，自然看到的问题也不同。如果你是刚需，无论是哪个城市，找个合适的时机，相对成本较低的时候是可以入手的；但如果是投资，并且手中已经有很多套房，不妨小心谨慎一些。现在的房价上涨空间已经不比十年前了。