自从八十年代房改以来，我国的商品房价格就一路呈上涨趋势，虽然偶尔有回调，但都转瞬而逝。高涨的房价成为了整个社会的热议话题，伴随而来的就是各类房价“调控政策”，特别是今年以来，我国房地产调控政策之密集，可谓是实属罕见，限售限贷、发布二手房指导价、打击学区房、防止假离婚、约谈主要热门城市等等一系列的组合拳之下，让不少人似乎看到了房价即将下跌的“曙光”！

 

理想总是是美好的，但现实中却常常是骨感的，一系列的政策之下，并没有吓退房地产开发商们，甚至迸发出了更大热情，据中原地产研究中心统计的数据显示，2021年1季度，国内50个热门城市的土地出让金达到7021亿元，同比增长26%，创下我国历史新高。50城中，卖地收入超过百亿元的城市高达22个。其中，卖地收入最高的为上海，以949.4亿元的卖地收入居全国之首；而在卖地收入增速方面，则是无锡增速最快，同比增长5292.97%。

 

或许有人觉得22个城市百亿的卖地收入也不多嘛？毕竟现在动不动就是几千上万亿的GDP，卖个一百亿的地好像并不高，其实这个是错误的理解，GDP与卖地收入并没有直接关联关系，卖地的收入属于财政收入的一部分，要对比的是城市的财政收入总额，如下图所示，我们以福建省为例，2021年1季度，整个福建的财政收入中仅有厦门、福州与泉州三市超过百亿，其余城市均远远低于百亿，而福建已经是我国经济相对比较发达的省份了，其余广大中西部地区的城市更低，所以百亿的卖地收入并不少，甚至已经是很多城市的一年的财政收入总额了。

 

房价还会跌吗？

很多人说一季度的土地出让金创历史新高或许是出让的面积增加，单价并没有提高，确实有这种可能，如果是这样的，那么房价并不一定会上涨，但现实总是残忍的，根据中原地产研究中心的监测数据显示：2021年一季度，全国300个城市共推出住宅用地规划建筑面积1.8亿平方米，同比下降0.4%，成交楼面均价则同比上涨13%！

也就是说去年1万元/平方米的楼面价（楼面价=土地出让金/总可建面积），今年则涨价到11300元/平方米，开发商什么都不做，单单就拿地一年就已经涨价13%，这还没算上建安成本的涨幅（钢筋、水泥、人工价格也是一直在涨），税费成本及营销成本等其他成本一般相对固定，暂不考虑变动。所以算上建安成本，可能涨幅可以达到15%以上，试问在这种情况下，如何让开发商卖比去年更便宜的价格？所以房价下降目前从短期来看，还是比较不现实的。

 

总结

虽然说房价下降是我们每个人的梦想，但是梦总是易碎的，商品房的价格主要由五部分组成：地价（占比最高）、建安成本、税费、开发商利润、其他成本（含贷款的财务成本、运营成本、宣发成本）。在最主要的地价及建安成本都不下降的情况下，单靠其他几部分要把价格打下来实属困难。

 

有人说开发商的利润怎么可能那么低？毕竟财富榜上那么多房地产公司老板，其实如果从上市房地产公司的报表数据来看，开发商的净利润率确实不高，之所以产生众多的富豪在于其体量庞大，比如碧桂园一年销售六七千亿元，即使按照7%的净利润率一年也赚，四五百亿元，而碧桂园这类企业与互联网公司又不一样，企业创始人基本持有企业80%以上的股权，所以其财富累增就很快了。

 

综上：短时间来看，房价下降的希望渺茫；但长时间而言，一切难以预料！