2020年快要结束了，回想整年，你会感慨这个世界比我们预想的要复杂的多。灰犀牛神出鬼没，黑天鹅满天乱飞。其实，哪年又不是呢？永远有无穷的不确定性在前方等待着我们。

这个世界从来没有过一年是风调雨顺的，假如有，一定是暴风雨来临前暂时的寂静。正如高层每年都在大会上强调的一样：我们正在经历百年未有之大变局！

但是你发现没有，在许许多多不稳定因素之中，只有一样是最为恒定的，不是GDP，不是CPI，不是M2，不是进出口贸易，更不是国际关系，而是中国楼市。不论世界风云变幻，中国的房地产投资额和商品房销售额永远是保持平稳健康增长的。楼市才是那个最大的确定性。

中国社科院在《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.17（2020）》中预测：由于疫情影响，2020年我国商品房销售面积和销售额将大跌10%-12%。然而，统计局刚刚公布的数据显示今年1-9月份全国销售面积微跌1.8%，销售金额已经转正上涨3.7%。

社科院的失误咱就不说了，房地产的韧性已经是有目共睹了。所以说，我国的房地产绝对不能用经济学规律来简单套用，而是应该充分结合国情、民情、舆情和人性来综合考量的。

2021年马上要来了，这个时候，我想大家最关心的就是房产买卖如何操作，未来还能不能买房投资？那么，今天我想结合一些实操策略，再和大家深度探讨下未来楼市的趋势和走向。

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昨天我和老朋友上海一个中介的店长聊天，他说他们店里最近几个月成交量很好。不仅是次新电梯房卖的好，连非学区的老破小都很多人买，而且今年这种内环内的老破小单价涨幅最少也在5000元/平以上，基本上是三季度开始涨的。

我追问他都是些什么样的人在买上海市中心的老破小呢？他说过去10天之内他们连续卖掉4套300万以内的老破小，其中3套都是上海交大的年轻老师。这种海归博士都是刚入职交大，刚落户上海，工作很好，但是没有积蓄，手里只有几十万首付，直接就买交大附近的这种老破小上车了。

我的内心其实是很感慨的，一个家族祖坟上冒了青烟，费尽全家之力培养出来的海归博士，来到上海也只能从零做起，蜗居在30多平的老破小里。这个社会确实是很残忍。但另一方面也说明，只有不断的有高知高能的年轻人进入上海接盘最底层的老破小，才能持续推动上海整个楼市的良性滚动。

另外一个更为残酷的事实是，上海现在正在从局部结构性上涨转为全面性普涨。上半年最先开始领涨的是学区房和品质次新房，而从三季度开始包括市区老破小在内的很多普通住房也已开始跟涨。

所以才造就了上海二手房成交量持续性的爆发，9月份一度高达3.1万套，已经追上了2016年的火爆行情。至于新房的火热和土拍的高溢价就不用我再赘述了，各种媒体都有报道。

大家都知道我从今年3月份就开始预警上海楼市启动，那么现在年底我可以负责任的告诉你：上海楼市正在进入全面普涨，并且年底会有翘尾行情，2021年上海的小阳春会非常火热。

有需求有计划的朋友，请看清局势，正确规划。

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针对全国各城市的行情来看，经过整理分析，我把我比较确定的操作策略告诉大家，请务必认真对待：

春节前必须买进的城市：上海、广州、北京、厦门；

已到高位暂缓入手的城市：南通、徐州、沈阳、唐山；

阴跌不止继续观望的城市：天津、贵阳、石家庄、太原、郑州、青岛、济南。

最不值得房产投资的城市：长沙、温州。

深圳新房倒挂，摇号打新值得参与，抢到就是赚到。二手房肯降价的就果断买进，价格没有优势的可以过完年再说。

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明年计划卖房的朋友，务必立刻现在就要到中介挂牌，挂完之后就可以第一时间体会到市场行情的变化，年底到底是行情变差了，还是翘尾了，买家是急不可待要买，还是想要多砍砍价再说。对比年底和明年开春的行情变化，你就能准确把握操作节点，并能早人一步提前动手。

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所有城市，明年计划买学区房的朋友，不要再等再观望了，拖延症解决不了你的焦虑。

永远记住我一句话：学区房，必须年底买进。

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通常而言，判断一座城市明年有没有行情，房价会不会涨，有个技巧，就是看今年春节前这个城市新房和二手房成交量有没有翘尾，也就是说有没有反常的增大，假如有，那么春节之后，这种行情就会继续延续下去，形成比较火热的小阳春，如果小阳春管控不当，就会继续火热下去。

假如没有翘尾，那就要看明年的政策是否会有所宽松了。

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非学区老破小，只有在一线和强二线重点城市并且是市中心才有价值，其它所有城市都没有价值。

非学区老破小的价格就是该板块的土地拍卖价格，房屋价值基本归零。

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三四五线城市房产投资，要么别买，要买只能买富人区。因为未来只有富人区才可能会有有限数量的接盘侠。这条很重要，必须牢记。

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同等配套和价位的两个楼盘，首选周边有空地的那个。有空地才能有地王，有空地才会有想象。地都是越拍越高，新房都是越卖越贵。

涨得最快的板块，永远都是正在规划和开发的板块。

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买房千万不能追求个性，你发型、服装、品味可以另类，但房子一定要大路货。大家喜欢什么样的房子，你就买什么样的房子。大家奢望住什么样的房子，你就投资什么样的房子。

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经济适用房不要买；共有产权房不要买；经济型别墅不要买；loft产品不要买；一梯多户的酒店式70年产权住宅不要买；20年房龄以上的塔楼不要买；居住办公混合的住宅不要买；旧楼翻新、危楼改建、烂尾转手的房子不要买；远郊旅游景区的房子不要买；文旅项目不要买；任何当下立刻拿不出产证的所有二手房都不要买。

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买二手房最好找中介，买新房最好不要找中介。

因为，二手房最大的坑是房东。有中介参与，风险可以显著降低，即使出事，也可以拉中介来垫背和分担，丧尽天良的中介毕竟是少数。

而新房的坑没人可以避免，包括中介，除非你自己慧眼识珠，看完走人坚决不买。而中介带你去看新房，不论好坏都会怂恿你买进。在新房项目中，开发商和中介是穿一条裤子的，而出事后，中介不需要负责，矛头只会指向开发商。

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除非在本地有5套以上纯住宅，再考虑投资商铺和写字楼。

小区沿街底商相对来说比郊区购物中心的分割商铺和专业市场的商铺要靠谱，即使最差兰州拉面和沙县小吃也租的出去。

写字楼只要是拿出来卖的，都是垃圾。好的写字楼全部都是开发商自己持有维护收租的。分开卖的写字楼日后维护管理定位必定是越来越差，最后进入租金越低品质越差品质越差租金越低的恶性循环。

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根据上海东方公证处的公开数据统计，2020年1-9月中旬这段时间内，总共有101个项目摇号，共计认筹35251人次，其中，身份证签发地是上海的有15236人次，签发地是外地的有19628人次，公司128人次，其它259人次。

也就是说，在上海的新房购买人群中，外地人已经占比达到56%，超过了上海土著的43%。

从本质上讲，上海早已不是上海人的上海，而是全国人民的上海。上海的高房价也根本不是上海人自己就能决定的。

一个只靠本地人构成的楼市，是不健康的楼市。只有持续依靠外地人来推动的楼市，才是蒸蒸日上的楼市。

因为出生率在持续降低，所有城市都在走向老龄化。本地人的改善迟早会终结，本地人的投资需求不可能无限扩张。只有持续涌入的外地人，才能一步步推高房价。

说的露骨一点，楼市就是不断忽悠外地人来接盘的一个击鼓传花的游戏。没有后来人，花怎么传的下去？

所以，各大城市都在毫无下限的抢夺人才以及人口，这才是根源所在！

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易居研究院11月11日发布的《2020年三季度10大国际都市房价报告》显示：2020年三季度，纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海这全球10大都市的房价指数为151.4，与次贷危机后的低谷2009年二季度相比，上涨了69.9%。

国际大都市房价持续性的上涨是大势所趋，我国根本不是特例。假如北京上海的房价十年都没有上涨，那才是灾难性的后果。

而且，今年由于受到疫情影响，全球货币大放水，这10大国际都市的房价都出现了明显的涨幅。说明在全球超低利率和流动性过剩的影响下，大都市的房产仍然是最受欢迎的资产之一。

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我知道大家经常会听到一些砖家说，M2又涨了，房价又要启动了。其实，这是彻头彻尾的外行话。真正影响房价的是M1，而不是M2。

M1是狭义货币，是指社会上流通的现金和银行活期存款。M1越高，说明大家把定期存款、理财产品、证券基金都赎回变现了，接下来就是要用这些现金投资房产和股票了，而真正投入楼市的资金量是远远大于股市的。M2是广义货币，除了现金之外还包括很多广泛形式的准货币。所以，判断阶段性楼市行情，M1精准度更高。

因此，只要M1增速持续上涨，接下来房价就会涨，历史上一贯如此，如下图所示：

那么，目前是个什么状态呢？2020年10月末，我国M1余额同比增长9.1%，增速分别比上月末和去年同期高1个百分点和5.8个百分点，创下了2018年2月以来近3年的新高。

M1从疫情发生后，增速就直线上升，接下来我国整体房价稳步上涨已经是毫无疑问了！

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我们中华民族最大的一个特点就是，父母对子女的溺爱程度，远远超过子女对父母的关爱。为了孩子，父母可以牺牲一切，包括自己。

所以我们经常看到的一种情况是，父母给孩子买大房子住，而自己宁可一辈子蜗居在老破小里。

我国目前的现状是没有房地产税，没有遗产税，所以中国父母基本上都是把所有财产全部换成房子留给孩子，再留给孙子，指望通过这样的方式把财富一代代的传承下去。

这是中国特色，更是我们整个社会的底色，不论阶层如何，都是如此。所以，你现在应该明白，房地产税、遗产税为什么很难短时间内出台了吧。

毕竟网上一穷二白的愤青键盘侠并不是主流！

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2010年之前，属于房地产市场化的十年。所有城市都没有限购政策，房子随便买，买哪里哪里涨，哪里涨买哪里，炒房盛行，绝对的市场化。

2010年之后，则是房地产货币化的十年。这十年间，在宽货币、宽信贷的支持下，房地产逐渐金融化。个人、开发商、商业银行、地方政府，全都在金融杠杆之下快速实现财富爆发。

2020年之后，房地产将是剧烈分化的十年。失去了炒作的土壤，政策的理性回归，对过去管控失误的总结，以及抑制楼市泡沫和维护金融稳定的需要，调控政策将长期存在。那么，各城市的楼市行情将会严格根据城市的人口增量、资金增量、产业增量开始剧烈分化。

2020年是我国楼市分化的元年！今年全国的冷热分化就是未来十年的真实写照！但未来会比今年更加的残酷！

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北方经济竞争力的下滑正在逐步扩大，已经开始从东北逐渐扩散到河北、河南、山东。北京的一枝独秀根本无法扭转整个北方的颓势。

中西部省份的各项资源正在加速的向省会城市聚集，并且在很长的一段时间内，这些省会都根本不会出现辐射带动作用，而是只会继续虹吸抽血，比如成都、重庆、郑州、长沙、合肥。

南方也并非均衡发展。长三角、珠三角将是未来我国经济发展的龙头和重中之重。目前，所有城市群之内，能够起到辐射带动作用的只有长三角和珠三角。因此，这两个城市群内的三四线城市，发展潜力会相对较大。

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如果你是北方人，想要投资房产，除了北京，建议布局南方城市。北方城市的整体没落，这才刚刚开始。

中西部省份投资，只买省会，其它城市一概不值得浪费钞票。

房产投资的终极目标，就是要在长三角和珠三角布局房产。能买一线最好，买不起一线就买二线，二线也买不起，就投资环沪、环深。

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大家对于阶级固化非常焦虑，其实，绝大多数人根本没有意识到，城市固化已经限定了你人生的天花板。

选择城市，比选择行业和职业更加的重要。职业只能决定你一段时间的生活方式，而城市，则决定你这辈子的人生高度！