为什么短期内，房价很难下跌（新房）。

一、新房的价格构成。

一套房子的价格组成部分主要是由土地成本、建安成本、税费成本、销售成本、开发商利润、其他等六大项组成，在这六大项里面，土地成本是最大的支出。现在彭叔开始一一讲解。

1、土地成本。

土地成本价格大概占比整个房屋的价格的30%到40%，但是在一些房价比较高的城市里面，土地成本占比房价成本的指数就会更高，比如说南京2020年前三季度的土拍楼面价平均是10343元，而南京前三季度的新房平均成交价是27000元，土地成本占比38%。在这些城市的热点板块来说，2020年7月10日拍的这个铁心桥地块。

大家看到这块地，最终的限价是32000，而楼面价却达到了22164元，通过计算可以算出，这个小区的土拍成本占到了房价的69%。这已经超过了平均值，大家可以发现，地块越好，土地成本占比就会越高。

还有一个规律，那就是一个房价越高的城市，通常土地成本占比房价的比例就越高，而一个房价越低的城市，土拍成本占比房价的比例就越低。

在楼面价上涨的时候，还有一个很少见的现象，叫做面粉价格贵过面包，也就是土拍价格比周围小区的房价还要贵，一般当这种地块出现的时候，周围的小区价格都会大涨，最近一个的例子就是西安楼市今年的楼王，在曲江立交的那块地，自从地王出现后，周围的小区房价已经产生了连锁反应，价格都上去了不少。现在很多投资房产的老手，都喜欢关注土拍，就是因为他们在寻找这种地块，在地王出现后，立马找周围还没涨价的房子，瞬间赚一笔。

2、建安成本。

建安成本，是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。

这些年随着人工成本、建筑材料等的上涨，普通的多层小区建安成本大概为1500元左右一平，小高层和高层的建安成本要高一些，大概是在2000左右，当然了，这个小区品质越高，建安成本也会越高，但是和房价不同。两个城市之间的房价也许会相差10倍、20倍甚至50倍，就像鹤岗房价和深圳房价，但是两者之间的建安成本，一般不会超过1倍。大家可以这么理解，在房价越低的城市，建安成本占比房价的比例就越高，房价越高的城市，建安成本占比房价就越低，比如说是鹤岗，建安成本占比新房房价超过50%以上，而在深圳，建安成本却连10%都不到。

在国外的房价组成中，一般建安成本占比房价的比例是70%左右，而在我们国内，建安成本占比房价已经滑落到20%左右，在一些房价高的城市中，这个比例会更低。

3、税费成本。

这个税费主要是由营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税、契税、房产税和土地使用税组成，这些杂七杂八的税费加起来，通常是占比整个房子的成本的10%到15%之间。

4、销售成本。

顾名思义，这个成本就是开发商卖房子的成本，也就是我们看到的售楼部、里面一切装修（沙盘、家具等等）、广告公司、公关公司、活动公司，还有就是里面我们看到销售人员的工资。在这些里面，占大头的就是销售人员的工资和盖售楼部的钱，一般来说，这个销售成本要控制在整个项目成本的8%左右，所以我们能看到的开发商找房产中介或者房产大V帮忙卖新房，一般返佣也就是1%到2%，就是在这个销售成本里面拿的。至于说是尾盘为什么一般都会打特价，除了这些房子有点硬伤以外，最主要的还是这个售楼部的支出太高，一个普通的售楼部一个月水电、人员工资等等的开支就需要几十万，而就剩下那么几套卖不掉，时间拖得越久越不划算，开发商也要算账，所以往往到了最后几套的时候，为了能快速卖出去，价格方面就会很优惠了。

5、其他费用。

这个费用则包括了一个房企平时经营时所需要的各种费用，比如说是自己办公楼的租费、公司人员的工资、品牌维护公关费等等的，还有就是国内你想买地，嘿嘿，那个公关费用也在这个里面。这个其他费用大概占比房价的8%左右。

6、开发商的利润。

等把那些开支都去掉之后，才到了开发商的利润，因为彭叔上面五个都只是一个大概数字，彭叔都取中间值，那就是35%的土地成本+20%的建安成本+12.5%的税务成本+8%的销售成本+其他费用8%等于16.5%。开发商利润就取决于之前这五大支出的比例，换句话来说，前面这五个支出任意一个增加了，那么开发商的利润就都会减少，比如说是最开头说的那个南京土拍楼面价占比房价69%，那么开发商还要赚钱，那么怎么办，只能想办法再压缩其他的开始了。

从上面大家可以看到，现在新房房价中，直接或者间接交给财政的金额占比都在50%以上，这意味着我们买的房子，一半都是交给国家了。这也彭叔一直都认为新房房价很难下跌的原因。

二、地方上暂时没有其他的税收来源可以支撑这部分收入。

大家可以看到国内土地财政依赖排行榜，在这个榜单里面，大部分城市对土地财政的依赖性都很高，像是杭州、西安、武汉，甚至连一线城市的广州，对土地财政的依赖性都超过了100%。

大家想想，如果没有土拍收入，房产税作为地方税又没出台，这些城市该怎么办？所以在房产税或者没有找到其他的税源代替的情况下，这些城市对土拍的依赖度是很难降低的。大家都知道，靠房地产是没有前途的，只会把自己玩死，全球没有哪个国家是靠房地产发展起来的，只有靠实体。但是地方上对房地产又太依赖，所以高层是出台了三条红线，又搞土地集中供应，其主要目的就是为了给这些城市强行戒瘾，让他们减少对房地产的依赖性。不过高层也给了地方缓冲时间，也就是2023年底。这也是很多人都推测房产税在2025年之前会立法或者出台的主要原因，2023年底银行、开发商、地方上都把自己摘出来的差不多了，2023年中间立法，2024、2025年出台刚好。

所以在这两年内，新房房价短期内看不到下跌的可能。

三、人们永远都想要住好房子的心是不会变的，也就是改善房需求一直会存在。

人们都向往着更美好的生活，彭叔也是。现在彭叔住的是个普通的房子，如果房价下跌的话，或者彭叔以后收入够多的话，多到可以无视房价下跌的风险的话，彭叔也会去买个大平层或者小别墅来住。这是和投资无关，只是想要生活变得更有品质一些，这是最原始的本能。

大环境再差，也肯定会有人赚钱，而这些赚到钱的人，肯定会去改善自己的生活质量，这就是新房最原始的购买力。我们可以看到，10年前的房屋设计和现在的房屋设计，差距非常大。新房在居住体验感上，完胜那些老房子。彭叔这个房子是13年买的，现在去一些朋友家里，彭叔真心感慨，现在房屋设计比我买的那个时候要好太多了。有这个原始本能存在，新房的购买力就会一直存在。

鉴于以上三点，在短期内，彭叔真看不到新房房价有大跌的可能。哪怕一些城市新房房价下跌，像是太原、哈尔滨等，跌幅也不会太大，最多就是个20%以内，像是一些热点城市，西安、成都、南京、上海等，新房房价下跌的概率几乎是0.