权威解答！房屋不解除抵押到底能不能过户？
来自：云上爱家 2021-04-22 08:31:47 87370次浏览
一直以来，存在按揭抵押的房屋，各地不动产登记中心均要求作为抵押权人的银行出具同意过户的书面函件，才给办理产权过户手续。
而实践中，在剩余按揭贷款偿还完毕前，银行几乎不可能出具这样的书面函件。所以在有按揭抵押的二手房交易过程中，一直都需要卖方提前将剩余房贷结清然后注销抵押，才能进行产权过户。
这既是此前《物权法》的规定要求，也是长久以来的二手房交易惯例。
02
今年1月1日前后，不少新闻媒体，包括许多房产自媒体，打出了这样的文章标题：
重磅！《民法典解读》：已经抵押的房产，可不解除抵押直接过户！《民法典》新规则，已经抵押的房屋，可以直接过户了！已抵押房产，可不解除抵押直接过户，2021年1月1日施行！今起正式实施，已经抵押的房产，不解除抵押也能直接过户。……
我读到这类标题，总有一种错觉：
我还在每月还月供的那房子，是不是明天去房交所，想过户给谁就过户给谁了？这个新政策好！
我点开标题进去看到他们都在引用的《民法典》第406条，我又读了下这条的内容，感觉这事儿并没这么容易！
03
《民法典》第406条第1款是这么说的：
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
注意第2句话：“当事人另有约定的，按照其约定。”
这句话的意思是说：如果抵押合同约定了“抵押期间不得转让抵押物”、“抵押期间转让抵押物的，应取得抵押权人书面同意”之类的内容， 那么《民法典》认为应当尊重合同的约定，抵押物不得随意转让。
各位如果办过抵押贷款的，把你签过的抵押合同拿出来看，基本上都有类似以上关于禁止或限制抵押物转让的表述。
至少我见过的各银行的抵押合同版本里，都是有这类表述的。
就算，你侥幸发现你签的那家银行的抵押合同里没有这类禁止或限制表述，那么没关系，还有一个王炸：《重庆市房地产抵押合同》， 这个版本里面第四条有这么一句：甲方未征得乙方书面同意，不得擅自将抵押物转让、拆除、改建。
有没有很眼熟 ？
对，这就是房交所格式版本的《重庆市房地产抵押合同》。
不管你抵押人和抵押权人自己的抵押合同是什么版本，你到房交所去办抵押都得用《重庆市房地产抵押合同》这个版本办理抵押登记。
从六年前开始，我在各区房交所办抵押看到的就是这个《重庆市房地产抵押合同》。
至今，你去房交所办抵押，看到的仍然还是这个《重庆市房地产抵押合同》，那句雷打不动的“甲方未征得乙方书面同意，不得擅自将抵押物转让、拆除、改建”，仍然在里面。
而这个版本，才是在房交所备案登记的抵押合同版本。
法律上认为，登记备案后具有公示效力，可以对抗“善意第三人”。
04
房交所格式版本的《重庆市房地产抵押合同》里面那句雷打不动的话，将来有没有可能删掉？
当然有可能！
将来你办抵押贷款，银行提供给你的抵押合同版本，有没有可能把禁止或限制抵押物转让的表述給删了？
当然理论上也有可能，尽管这种可能性不大！
除了银行等金融机构的抵押，另外还有许多民间的债权债务也在使用抵押担保的方式，民间的抵押合同版本有没有可能漏掉禁止或限制抵押物转让的表述？
当然很有可能，确实许多民间债务的简易抵押合同版本没有这类表述。
05
如果抵押人和抵押权人，确实对转让抵押物没有作任何禁止或限制性的约定。那么，抵押人当然可以转让抵押物，只需要通知抵押权人就行了，只需要“通知”而不需要“取得同意”。
举个例子：
2021年，张三通过银行按揭贷款购买了中央公园一套洋房。2026年，张三将这套洋房卖给了李四。去过户时，房交所工作人员审核确认了：张三和银行之间没有约定禁止或限制抵押物转让，张三也将卖房给李四这个事儿，书面邮寄通知了银行。于是，张三顺利将房屋过户给了李四。
图源网络
那么问题又来了：
张三将房屋过户给李四后，此后每月的房贷月供由谁还？
按现行规则，仍应由张三继续还月供，银行也只能要求张三还。
如果张三房贷逾期了，银行能否拍卖李四的房子行使抵押权？
按现行规则，银行完全可以拍卖。
李四的房子被司法拍卖后，该找谁承担责任？
按现行规则，李四可以在房子被拍卖后按照原来的房屋买卖合同约定向张三去主张违约损害赔偿。
张三卖房给李四时，还有剩余按揭贷款。那购房总价款和剩余按揭贷款怎么折抵？只折抵房贷本金还是本息一起？
按现行规则，这是张三和李四之间的事，只要能商量一致，怎么折抵约定都可以，但这个约定只在张三和李四之间有效，对银行和其他人没有约束力。
当然，将来如果银行推出房贷更名、转按揭的产品服务，以上规则可能会发生改变，前提是银行愿意参与进来签订房贷抵押的变更协议、补充协议。
06
《民法典》第406条第1款关于抵押物转让这个新规则，生效了也差不多有3个月了。
今天，我又电话咨询了渝北、江北、两江的不动产登记中心：
“ 《民法典》说有抵押的房子也可以办过户了， 你们这儿现在能给办了不？”
电话那头这样说：“ 目前我们没有接到新的通知，仍然按老规定，你房子如果有抵押的话，需要银行出具同意过户的函。 ”
而在剩余贷款提前结清之前，银行会不会给你出具这样的同意函？
我想，你心里应该有数……
