无论是现金理财，还是买房保值，无非两个目的，一是本金不能受损失，二是尽可能实现收益最大化。特别是对于我们依靠省吃俭用、辛苦奋斗获得财富的群体来说，更是慎之又慎，容不得半点闪失。

在98年住房商品化改革以前，相信我们很少有人会去关注房产，毕竟没几个人会认为房产能够获得快速、高额的收益。那个时候，我们宁愿去买黄金，甚至股票。但自98年以后，我国的房地产行业开启了发展新纪元，以全世界绝无仅有的速度实现了发达国家上百年走过的路，人们的居住质量大幅提高。

这期间，我们不仅诞生了超强实力的开发商，也孕育了数量众多的中产阶级，他们很多人的主要资产就是房产，有人说，在北上深卖掉一套房子，然后理财，这辈子基本就可以实现财务自由了。

原因就在于这些年，我们的房产增值太厉害了。就其增值倍数来说，虽然跟一颗糖差不多，但由于房子的价值基数大，其乘数效应更是可观。比如以前一颗糖0.5分，一套房子2万，如果都增加100倍，一颗糖和房子价值分别就是5毛和200万。那么，你会认为谁增长不合理呢?其实，根本没什么区别。

大家都见识了中国楼市的奇迹，也见证了房价的一路高歌，但时针转到2019年，全国商品房均价已接近9000元/平方米，将近80个城市住房均价过万，在人们的真实感知中，可能要比这个价格还要高，毕竟均价都是包含一个城市很偏很偏的地方。

有人说，房价不可能永远涨，终有掉头向下的时候，或许2019年，或者2020年就是一个转折点。所以建议大家不要再买房，应该留现金最为保险。事实结果到底如何?

要回答这个问题，我们就要弄清楚未来房价的趋势，向上或者是向下。太长的时间，可能我们谁都无法预测，本文以2025年为时间点，到现在6年时间，差不多以前两个楼市周期。那么，问题抛出来了：到2025年，现持有一套市价150万房产大概相当于多少现金?

分析预测这个问题，就必须先找出影响房价的关键因素，主要三大因子：

第一个因子，货币贬值幅度

先举个例子，设定一件商品的价值是5元，全社会的商品总价值为50万亿元，这个时候国家发行的所有货币总额刚好也是50万亿元，5年后，国家发行的货币为100万亿元，那么这件商品就从5元变为10元。这是商品价值增加了吗?

显然不是，只是货币池子的钱翻倍了，也就是说货币贬值，当然，如果我们此时手上仍握着现金，结果就是被稀释了，因为你的钱已经够购不到原来同样商品了。房产也是商品，同样适用这个原理，货币贬值幅度决定了房产价值。

第二个因子，地价增长速度

用面粉与面包的关系来形容地价与房价关系是最贴切不过了。在现实的楼市中，两者是互为影响、互为促进。土地成本往往占整个商品房售价的65-70%，其他诸如营销成本、人员工资、管理费用和建筑成本等占售价的比重并不高，开发商在北、上盖房子的成本与小县城盖房子成本差不了多少，主要就是房子下面的土地价格，不同的城市或者地段决定了面粉价必然天壤之别。

决定土地价格也并非完全市场因素。据统计，2018年，我国土地出让收入已达6.5万亿元，同比2017年上涨了25%，2017年土地收入占本级财政收入比为24%，2018年只增不减，这已经是多年连续上涨。原因就在于地方对土地财政越来越依赖。毕竟各城要发展，不可能都依靠国家财政。

就目前来看，除北、上、深等一线大城市外，其他城市土地财政对地价影响较大，有城市土地财政依存度有进一步扩大之势。城市发展要出成绩，用钱地方多，土地收入是难割舍之源。

第三个因子，人口因素

离开人口因素谈房产那是不负责任的。在这轮房价上涨过程中，比较显眼的西安、成都、杭州等城市，无一例外的就是人口增长名列前茅，道理很简单，有人就有住房需求，即使是不同层次的。据联合国预测，至2030年时，中国城市化率在70%左右，彼时，中国的城镇人口将达到10.2亿，相比2018年末增加2亿城市人口。

按照近5年人口增长趋势对比，其中新增城市人口中有50%的城市化人口是来源于农村，50%来源于区划调整和自然增长。

恒大研究院也对这一数据进行了进一步论证。到2030年时，这2亿新增城市人口中有80%即1.6亿人，将分布在国家规划的19个城市群。其中长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、长江中下游、成渝、中原七大城市群将接纳60%的人口，约1.2亿左右，剩下的40%人口将分布在其他12个城市群。从这个角度看，未来几年，虽然人口净增长率下降，但城市人口还会继续增长，而且绝对数量还不小，这是未来楼市持续增长的基础。

1年太短，10年太长。我们权且把预测的时间放在2025年，虽然我们不能完全预测出准确数据，但通过上面三大因子和具体数据，基本可以推导出一个大概数值。

说是大概，也并非不可实现的数据。论证如下三点：

1.货币增速。我们知道，2017年和2018年，我国M2增速为8.07%、8.1%，都在8%徘徊。如果说我们对此还没什么概念的话，那么时间再往前延伸10年看，2016年M2增速为11.3%，越往前，货币增速越高，08年的M2增速达到17.82%，在08年到16年间都保持在11.3%-17.82%之间，反过来看，我们的货币增速是逐年下降的，也就是说我们的现金贬值幅度在下降。按照此速度，到2025年货币贬值幅度大概在6%左右。

2.土地财政依存度。2017年土地收入占地方财政比为24%，到2025年，我们的智能制造可能会有所增长，可以替代一部分财税收入，加之一二线城市可供建设的土地减少，土地占财税收入比可能下降到20%左右。当然，到2025年时，我们还可能面对一个新情况，那就是房产税，基本上在一些城市开始试点实行是大概率，当然，如果初期1%不到税率，对房价的影响也比较有限。

3.人口增加因素。强者恒强，经济较弱的小城市人口必然面临被大城市虹吸的结果，加之农村人口继续流入大城市，到2025年时，上面提到的19个城市群人口还会净流入，只是不同城市群人口吸收的多少罢了。

综上3个推导因素，我们认为，未来房价不可能继续像过去一样3年翻倍，但在人口净流入城市，可以实现5-6年翻倍，也就是说，到2025年时，彼时优质城市或者城市群仍能够实现超额增值，现在一套市价150万的房产，可能有300万到350的价值。平均数大概在250万到300万的价值。