以当下房价为标准，如果年轻人单纯依靠自己能力，在没有父母帮助的情况下，想在城市购买一套属于自己的房子，并不是没有可能，但至少在30岁之后，更为关键的是除了多达几十万的首付之外，从买房之日起，此后的20年、30年还要背负还贷生涯。

可是，随着楼市的收益空间收窄，越来越多的购房者选择观望，甚至推迟购房时间。对此，就有懂行人表示，2022年将首次出现“房子贬值潮”？明年或将超出想象。

之前就曾说过，判断未来楼市走势，除了要关注货币供应、土地市场等宏观因素之外，人口变化也是重要方面，毕竟如果没有充足人口支撑，住房需求就会不断减少，房价也就失去了支撑。例如根据媒体第一财经报道，在对全国15个城市的调查中，发现有11个城市的常住人口超过1000万大关。

值得关注的是，从全国范围来看，这11个城市的经济发展水平均位于前列，例如重庆、成都、苏州、武汉、杭州等，再从房价角度来看，相比较中小城市，这些城市的房价也相对偏高。然而，随着近些年不断加强楼市调控，以及“房住不炒”观念深入人心，很多人对购置房产的信心正在弱化。

除此之外，再加上房产税即将开始试点，现在很多专家和学者都倾向于同一个观点：并非手持越多的房子就越好。特别是在供大于求的市场环境下，购房者数量并没有出现本质性增加，而每年除了新建大量新房之外，还有很多家庭选择抛售二手房，所以如果你想要尽快卖掉房子，就只能选择先降低价格。

还有一个变化就是新生儿数量，据统计，从1960年代我国新生儿数量达到高峰，到现在仅有千万，按照退休年龄计算，很多人都是在六十岁之后，而退休不仅意味着劳动力数量减少，更为关键的是也会影响到购房者需求，所以根据时间推算，大致从2022年开始，而这也是为什么说2022年将会迎来“房子贬值潮”的重要原因。

可能有人会说，开发商完全可以选择不降价，毕竟在过去很长一段时间里，开发商基本都掌握着买卖的主动权，之前还出现过部分地方的开发商集中禁止降价销售的情况。

然而，随着三道红线以及房地产贷款集中度制度的确立，这就对开发商的资金提出了很高的要求，而为了降低负债，降价卖房就成了他们不得不考虑的方法。

那么，如果开发商选择降价卖房，这是否会影响到二手房市场呢？很显然，答案是肯定的，对于人口处于流入状态的一二线城市来说，这种影响可能还没有那么大，可是对于三四线城市和县城来说，如果新房价格下降，二手房不降价就很难卖掉，至少出售周期会延长，而且按照正常逻辑来说，开发商降价往往就率先在中小城市实施。

问题来了，哪些房子会先迎来“贬值潮”呢？总结下来，主要有这两类：第一是没有学位加持的大面积高层。其实当下购房者大致可以分成2种，分别是刚需和改善，对于刚需购房者来说，在预算有限的情况，可以说是面积越小越好，而这也是89平小三房销售量高的重要原因；

而对于改善购房者来说，居住品质是重中之重，所以一般都会首选别墅、洋房，而没有学位加持的大面积高层住宅，基本处于“有钱人看不上，刚需够不上”的情况。

第二是远城区的高层住宅。不可否认，仔细分析一下城市的人口流动，我们能够发现“远城区进入主城区”已经成为趋势，可是因为价格便宜，很多外地投资客还是会选择在远城区买房，虽然这样可以降低预算，但是因为人口外流，所以后期可能会遇到出售难的问题，最后为了尽快卖掉房子，往往就会选择降价。

当然了，懂行人也认为在调控力度加强的情况，楼市会逐渐走向稳定，但是至于房子到底会贬值多少，相信谁也不敢打包票，例如有的开发商说最多只能降30%，而有的人却直言降价50%也不多，可是不论怎么说，对于持有多套房的人而言，收益降低基本无法避开。