最近大家可以看到房贷利率又下调了，目前房地产行情不好也是明摆着，而且近期网上还有传言说8月份可能会出台更加重磅的房地产刺激政策，让我们拭目以待吧！

大家好我是一个多年的房地产从业者，闲暇之余喜欢发一些和青岛楼市或房地产相关的视频希望大家能够喜欢。国家统计局最新发布的2023年1-5月份房地产开发投资与销售数据显示，当前，无论是房地产开发的投资端还是销售端，都面临较大压力。市场亟需更给力、易吸收、见效快的政策。

根据2023年以来的全国房地产市场数据，我们可以看出房地产行业供需两端表现都相对"偏冷"。从国家层面来看我们不得不面对一个市场信号就是：房地产市场下行的压力或风险还没有有效的解除。鉴于当前宏观经济情况和楼市情况，房地产整体必须要稳，也希望能够出台更有实质性的宽松政策。因为只有彻底激活购房需求，才能有效带动经济面和企业资金的全面恢复，经济的恢复才能带动就业和刺激消费，其实国家完全可以出台更有利的房地产刺激政策。

其实国家完全可以出台实打实的，更有力的房地产刺激政策，比如在房贷利率方面，虽然当前的房贷利率和前几年相比确实下调了很多，但是还不是有史以来最低的房贷利率，比如2008年的时候，2008年国家对房地产调控的同时，遇上了美国次贷危机引发的金融危机，导致房地产市场低迷不振，各大售楼处门可罗雀，于是，国家紧急出台了40000亿的经济刺激政策，同时降低了房贷的利率，当年买房的购房者肯定记得当时的房贷利率在基准利率的基础上打了七折。

随着楼市的回暖，这个贷款利率的优惠也就随之消失了，从此以后，市场上再也没有出现七折房贷利率的情况，即使2014年2015年各大银行利率也仅仅是85折房贷利率优惠。为什么2008年的时候出台了这么强有力支持购房的政策？而当前并没有实行这么有利的政策呢！唯一的解释可能就是国家从全局的角度看经济面并没有那么差，其次就是房地产的数据还在国家可以接受的范围内。

国家可能对经济和房地产画了一条红线，目前，经济和房地产都在红线之上，并没有触及到红线，所以国家并没有出台特别重大的房地产刺激政策。我们国家房地产真正开始发展是从1998年取消福利分房房地产正式商品化开始的，在过去20多年的时间里能让国家感到急迫的就是其实只有2008年这一次，有人可能也会说了2014年2015年不是也救市了吗？

其实2014年到2015年，虽然国家又是降准降低房贷利率，降低首付并且出台了棚改货币化的政策，但是在我看来，对房地产来说并不属于重大救市的行为，虽然2015年出台了棚改货币化支持房地产的政策，但出台这个政策并不是因为房地产差到了极点，到了不就不行的地步，而是因为2015年6月初的时候出现了股市持续暴跌的现象，从5000多点飞流直下到2900点，可以说是惊心动魄，也正是这个时候，美国还主导了签署了TPP协定，而这个商贸合作完全将我国排除在外，其不仅仅重返亚太组织，而且还重新构成了自己的产业链。

而我国在当时，外汇储备就不断的下降，也就是热钱不断的从我们国家流出，不少的国人还港商还纷纷加入这个行列，这是美国最希望看到的，美国想要凭着金融霸权对我们国家进行金融收割，于是为了防止资本出逃，只能给资本再寻找一个可以盈利的地方，只有这样，这些热钱才会留在我们国家而不是流出我们国家。

于是就把目标放在了房地产上，才出台了棚改货币化，并且喊出了去库存的口号，于是在房地产市场上就凭空的出现了一大批有现金又需要买房的人群，热钱大量涌入房地产，打破了房地产市场供需平衡的局面，才引发了2016年到2018年房价暴涨的行为。

而我们当下的房地产市场困局主要源于三个方面，第一就是我们国家对房地产主动调控的结果，这主要就是体现在对房地产市场和房地产开发商的极限施压，本来我们对房地产的调控还是沿用了从1998年以来的什么限购限贷限价这些调控政策，但是2020年突发的口罩事件，美国金融大放水导致全球众多国家房价暴涨，而我们这个时候刚刚经历了2016年到2018年的房价暴涨，房价如果再继续暴涨就会让房地产的泡沫越吹越大。

所以这个时候国家是希望房地产稳定，而不是房价继续暴涨的，但是美国有金融大放水这个你又没有办法控制，如果这个时候开发商在借势的炒作房价可能又迎来一波大涨，于是国家不得不出台更加严厉的房地产调控政策，也就是后来出台的二手房指导价、房地产开发企业三道红线、限制房地产贷款金额等，甚至在2021年9月份的时候房还上调了房贷利率，对房地产的极限调整不仅压制住了房价继续上涨的势头，还顺带把那些高杠杆高负债高周转的民营房地产开发公司一块调整了，于是才出现了恒大融创什么花样年等房产公司资金链问题，还出现了停工、烂尾交付延期的现象，严重打击了人们买房的信心，这就是导致当前房地产困局很重要的一个方面。

其次就是口罩事件的影响，口罩事件持续的时间比较长，对经济的影响非常大，对普通老百姓的影响更大，导致很多人失业降薪，收入受到了严重的影响，消费肯定也就受到了影响，于是人们不敢在大肆的消费了，反而变成了现金为王，有钱也不敢花，放在银行里存着睡大觉，以备不时之需。

还有就是经济的影响，口罩事件对全球经济的影响都非常大，对我们国家经济的影响也很大，虽然我们国家的GDP还是保持着可观的增长速度，但这些数据大多都是那些优质的大国企大央企带动的，所以从数据来看还保持着良好的增长，但是很多小型企业、民营企业、个体工商户受到了很大的冲击，影响了就业和人们的收入，也影响了人们的消费水平和消费观念。

从2022年五月份开始出台各种鼓励支持房地产的政策以来，房地产市场相对稳定，但大多数购房者的消费信心和对房地产市场的信心并没有得到大幅提升，房地产市场并没有明显的和持续回暖，所以整体来看房地产市场并没有完全摆脱下行的风险，为了维持房地产市场稳定并刺激经济发展可能还需要国家或各地方政府出台更有利的房地产刺激政策。

我们国家的房地产市场并不是完全意义上的自由市场，而是有一只无形的手一直在进行调控，所以不能单纯的用自由市场的观点去判断。而国家对房地产市场的调控也有夜壶一说，就是需要经济发展低迷需要刺激经济的时候，就出台支持房地产市场的政策刺激经济发展，不需要的时候就把夜壶放在一边，简单理解就是拉一拉和打一打。

所以如果房地产不能保持稳定，房价还有下行风险，国家一定会有更强的房地产刺激政策出台，比如最近网上说的比较多的棚改货币化政策，而且再出台房改货币化政策可能就和2015年的时候不一样了，也许就是房票，这笔钱只允许你去买房，而不是完全意义上的自由支配。

如果从市场角度看，物极必反，当事物朝着一个方向发展达到一定程度的时候必定会导致大幅反弹。当前房地产市场整体低迷，繁华区域核心区域降温是从2021年下半年开始的，而很多城市非核心区域其实从2019年下半年就已经开始了，很多也就是说那些非核心区域的房价已经经过了4年时间的市场调整，相比来说房价再继续下行的空间比较小，基本已经处于合理的价格空间。

从土地拍卖市场来看，在供地数量和供地面积上已经大幅缩减，整个房地产市场的规模也已经在大幅下降，而且各大城市供地更集中在市区等核心区域，而非核心区域主要还是以去库存为主，这就是当前房地产市场的现状。

除了出台降利率和棚改货币化等更有利的房地产刺激以外，其实很多网友也提到过一个政策，就是放开一线城市限购这一政策，有些人可能不太明白，为什么放开一线城市限购政策会刺激房地产市场，其实一直以来房价上涨基本都是从一线城市开始的，一线城市房价大幅上涨，就会带动二三四线城市房地产市场行情，而核心区域行情大幅回暖又会带动郊区的房地产市场行情。

其实当前房地产市场最大的购房主力人群已经发生改变，不再是以刚需购房群体为主，而是以改善性住房需求为主，从近几点新开发楼盘主力面积以套三户型为主就可以看出，所以再对房地产市场判断的时候有些观点也应该相应的有所转变。

在目前的房地产市场行情下，还是比较不错的购房时机，如果在一二线城市核心区域有需求的刚需购房群体和改善性住房需求的群体在有合适房源的情况下，只要楼盘销售状况良好应该该出手时就出手，不宜过度观望，否则如有更强有力的政策出台那些观望人群集中出手会导致价格有所回升，记住，这是核心区域购房者。

而对于非核心区域或郊区有购房需求的群体则可以适当等待是否会有更强有力的购房政策出台，或等待年底看开发商是否会有年终冲刺业绩的大幅优惠活动，以确保最佳购房时机。

今天跟大家的分享就到这里，咱们下期再见。