最近，许多地产股出现罕见爆涨。

金地集团从8块拉涨到11块；

保利地产从9块拉涨到12块；

新城控股从30块拉涨到37块；

... ...

你没看错，市场愈加悲观的当下，地产股居然开始绝地反弹了。

 01  

先看一组数据。

今年上半年，全国商品房销售额创历史同期新高，达约9.3万亿元，同比增长38.9%。

从销售数据看，一片大好，今年大概率破18万亿。然而，从6月房企销售就现乏力之症。

在刚过去的6月份，碧桂园、恒大、万科销售额同比分别下滑11%、6%、11%，保利更是同比减少27%，在Top10房企中跌幅最大。

这是过往没有的现象。6月可是房企业绩报表上亩产万斤的丰收季节，半年报就是靠这个月来冲高业绩了。

进入7月，房企销售形势依然没有向好，Top5里万科降了23%，融创降37%，恒大降了39%。

另外，Wind数据统计显示，截至8月1日，沪深有52家房企发布2021年中期业绩预告，逾四成房企净利润录得亏损。

对比去年同期而言，净利润同比下跌的房企超过三成。

在信贷收紧、调控加码、疫情等压力下，房企接下来的销售已经很难言乐观，接下来，我们极有可能迎来有史以来打折最猛的金九银十。

 02  

政策，是房地产行业最大的不确定性。

今年前7个月，房地产行业出台的调控新政多达300多次，包括限购限贷，限拿地金额，学区房改革，二手房停贷，出台指导价，整治房地产秩序等等。

在监管新规不断出台的背景下，房地产发展已不支持高增长。

而从房企自身来说，过往房企赚钱大部分并不是因为自身有能力。

换句话说就是，过去几十年房地产行业的繁荣，主要是一级市场土地升值带来的，与盖房子、卖房子的房企关联很小——

房产升值因为土地升值，而不是房地产公司做出了什么行业革新，创造了更多的利润。

从投资者的角度，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口，从当下看，不管是哪个方面，前景都不明朗。

金融方面，三道红线一出，房企都变成了“孙悟空”，带着紧箍咒前行；

土地方面，地价居高不下，又锁死了房价，再加上首轮集中土地的“饥饿营销”，房企尽管抢到地，利润也很低了，甚至有的是亏钱做开发运营；

人口方面，从国家出台三胎政策后，又马不停蹄对教育、对学区房改革，就知道鼓励生育有多迫切了。

在一个行业未来增长局势不明朗的情况下，市场上赚钱多、增长快、估值低，又有政策扶持的的公司很多，投资者为什么要紧抱着一个被打压的行业不放呢？

这也是近几年地产股，即便是行业里的龙头公司股票也被打趴在地的原因。

既然如此，当下许多地产股纷纷在拉升，背后的逻辑又当作何理解呢？

 03  

最近有个消息在地产圈流传——土地规则要改了。

8月10日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：

1、土地竞买方必须要有房地产开发资质；

禁止了房企动用“马甲公司”抢地。

2、严查竞买方资金来源，竞买方必须有自有资金；

明确股东不得违规对房企提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，并建立购地资金来源审查制度，相当于把三道红线管控延伸到土地市场，不允许房企乱上杠杆。

3、溢价率不得超过15%；

这是在警告地方政府，以后土地溢价上限是15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。

4、达到地价或地价上限时不得通过竞人才公寓自持（变相提高拍卖价格）等确拍，可从绿色建筑、装配式、智慧化等方式择优确认竞拍方。

这些限地价措施出来，核心就是要从源头上锁死房价上涨，中央对楼市调控的思路越来越清晰了。

对房企而言，这则消息重大利好点在于明确规定了土拍溢价上限。

规定了溢价上限，其实就是保住了房企的利润。

房企有确定的利润了，就是有稳定的盈利预期了，当然是利好。

但，这依然不是地产股上涨的关键因素。

 04  

其实，地产股上涨真正的逻辑

在于房地产行业未来发展的逻辑已经清晰了。

提了这么多年的房地产长效机制，其实基本上已经构建完成了。

而房企，在经过这三十年的行业内卷和十几年的政策调控后，已经迎来一个新的发展阶段。

这个阶段的特点是什么呢？

1.土地获取

从无序的竞价逻辑变成基础的品质逻辑。

在新的土拍规则下，没有钱没有品质就没有参与的资格，土拍的门槛就可以直接淘汰掉绝大多数的房企。

以前房企可以有钱任性，可以不计利润的拿地豪赌明天，现在房企有钱也没法任性，因为土拍溢价限制了。

2.规划建设

从成本为先的市场逻辑变成品质可控的管控逻辑。

以前拿到地的房企，从规划设计、到施工建设、用工用材都只有一个原则：成本控制到最低，以至于这些年的商品房的建筑质量越来越差。

而在新的规则下，在土拍阶段就要拿出品质方案，否则就没法竞拍，房企想继续参与就只有老老实实的按品质方案来建设，没有空子可钻了。

3.融资工具

从野蛮生长的杠杆逻辑变成透明可控的表内逻辑。

房企的一张资产负债表里，组合了几十种的融资工具，表内表外更是暗藏了不知多少倍的融资杠杆。

于企业而言，是其高增长的秘密，而对行业而言，则是可以预知的房地产灰犀牛。

如今，政府已经正大力整治这头灰犀牛，而大多数房企都正被融资杠杆反噬。

房企“三道红线”；银行房贷“两道红线”；买地金额40%... ...密集出台的政策都直指房企的融资杠杆问题。

未来的融资规则，就是简单透明，资金来源透明，杠杆一目了然。多大的房企规模该拥有多少的融资规模，多少倍的资金杠杆，都清清楚楚，明明白白。

4.营销推广

从单盘概念策划的营销逻辑变成了以品牌塑造为核心的推广逻辑。

在当下的房地产行业，能够产生品牌溢价的房企几乎是屈指可数，对于购房者而言，大多数房企的品牌价值也几乎可以忽略不计。

可以这么说，项目上概念营销的那套东西，购房者早就不信了。房企的营销被贝壳这类中介渠道商绑架就是个明证。

未来的营销一定是品牌营销的逻辑，要从单盘的项目营销思维转为成房企品牌的全盘思维，而项目层面的营销未来一定是可有可无的，甚至于直接交给物业公司就够了。

 05  

土地限价了、房价规定了、品质要求了、融资管住了，剩下的是什么？

不就是代建吗！

以后，所有存活下来的房企，本质上都将转型为没有土地话语权、缺乏房价定价权、产品被监管、融资受管控的代建公司。

而以“代建”形式存活下来的房企大都有这几个特点：

1.规模体量大

想都不用想，活下来的都是大房企。

今年商品房销售额突破18万亿基本没啥问题，接下来天花板上升到19万亿、20万亿，乃至更多都不是大问题，而房地产行业集中度进一步提升也板上钉钉。

那么，剩下的问题就是房企的规模会有多大。

炸天团看来，头部存活的寡头房企年销售规模破万亿，市占率超过10%是件比较轻松地事情，目前看碧桂园和万科比较有确定性，融创的确定性相对也要低些。

当然还有保利、招商、中海、华润等央企销售规模大概率维持在5000亿上下，处于同一梯队。

2.融资成本低

以上提到的房企，之所以能够胜出，最大的优势还是在于融资成本的优势。

未来，房企间的比拼，其实就是融资成本间的比拼，其他营销成本、管理成本、资源优势、模式创新等带来的差异都很小。

换句话说，无论民企、国企央企，存活下来的一定是融资成本低的房企。按照这个标准，金地、龙湖、绿城有机会冲击到与招（商）保（利）中（海）华（润）同一梯队。

差不多这就是未来房企TOP10的基本格局，变数比较大的可能是金茂与融创，谁替代谁的问题。

写到这时，你再看开篇提到股价被拉升的房企，是不是都在这个名单里。

3.利润稳定

今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但是绝大多数人死在明天晚上。

这句话用在房地产行业也适用，有幸活在后天的房企会很美好，这种美好最大的体现就是利润规模。

在代建模式下，存活的房企利润率一定不会高，可能只有5%左右的利润率，但那时的房地产市场确定性非常高，利润的确定性也非常高。

存活的房企因为销售规模的优势，利润规模同样很可观。

从预期的不确定性到规模与利润可观且确定性高，或许，这才是最近头部地产股股价轮番上涨的真正逻辑。

还没关注的，抓紧上车了！