中国金融市场有两个非常对立的市场，股市是积极股市政策不断，可是走势依然低迷，反过来，楼市是调控政策不断，可是房价涨不停，引发居民不断的声讨，于是市场呼吁出台房地产税遏制炒房投机。

房住不炒作为地产调控的终极手段，高层提出来已经有一段时间，可是因为疫情冲击，央行通过降准释放巨大流动性和降低LPR利率引导贷款利率下行，房地产又再一次坐上了火山口，深圳和上海都因为楼价上涨过快引发各种热议，今年房地产市场热词很多，像“二手房价格跳涨”、“法拍房价格上升”、“万人摇”等，某地一位博士就因为连续摇不到号而致信当地领导，一度成为财经新闻，媒体统计多地陆续出台的房地产调控措施已累计超过百次。从具体内容看，限购升级、增加用地供应、加强房贷管理、打击市场乱象等成为关键词。

中国缺少房子吗？从空置率来看，中国并不缺少房子，根据国际惯例，房子空置率在5%-10%为合理，10%-20%属于危险，20%以上属于严重积压，我国房子空置率是多少？15年的时候，经济学家甘梨统计是22.4%，虽然业界存在争议，但至少反映出房子空置率是比较高的，可是此后的房价并没有下跌，而是开启新的上涨之旅。如是金融研究院首席研究员朱振鑫 等人整理了一组房子空置率数据，也显示中国房子空置率很高，IMF副总裁朱民在IMF2015春季年会期间指出，中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积高达10亿平方米，笔者按照一套房100平米计算，意味着有1000万套房子空置；陈锡文按照用电量指标每个月耗电20度以下作为空置房，据此测算的2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%；2015年5月11日至5月20日，腾讯网等机构通过对全国196个城市超过50万网友抽样调查结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间，其中一线城市空置率22%，二线城市24%，三线城市26%。

尽管数据存在差异，但反映出来的问题具有共性，那就是我国房子空置率很高，市场并不缺少房子，平均测算，空置率超过15%是没有问题的，至少我国房地产属于危险范围，如果悲观一点，空置率超过20%，那就是进入到严重积压范围，问题在于房价没有因为空置率很高而出现调整而是涨不停。究其原因，就是持有环节成本很低，不像西方国家房地产持有环节税负很重，带来炒房和投资性投机性购房十分普遍。

房价上涨不仅仅挤压居民消费升级，也造成我国经济转型成本升高，影响到科技创新，像媒体就经常出现逃离北上广深的说法，就在于房价过高，居民无法承受，企业也是无法承受。为了遏制房价，高层政策不断，从不作为短期经济刺激手段到严查违规资金进入楼市，最近就在查消费贷和经营贷违规流进楼市问题，一查还是吓一跳，经营贷进入楼市规模并不小，各地也是出台了很多的调控政策，可是依然无法阻挡房价上涨。现在炒房资金今非昔比，没有杠杆资金，就可以全款购房，而且可以拿到更低的折扣。

遏制炒房，打击投机性购房，关键不是限购，而是增加持有成本，那就是征收房地产税，最近财政部指出，健全以所得税和财产税为主体的直接税体系，逐步提高其占税收收入的比重，有效发挥直接税筹集财政收入、调节收入分配和稳定宏观经济的作用，夯实社会治理基础。进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度。积极稳妥推进房地产税立法和改革。

房地产税征收需要打破既得利益者的利益，显得阻力重重，有关方面依然慎重，采用了”积极稳妥推进的字眼“，房地产税难在哪儿，难在既得利益的阻挠，难在担忧房价下跌引发金融风险，但是缓推不如早推，毕竟未来地产泡沫只会越吹越大，泡沫越大推动房地产税的风险也就越大，但征收房地产税不是增加居民负担，而是一种增加持有环节成本，因此很多问题需要理清。

房地产税既然是不增加居民负担为前提，就要准确计算免税面积，也就是抵扣面积，我国经济发展需要大幅度提升中等消费群体比例，抵扣面积需要符合中等收入人群的居住需要，据建设部提供的资料,上世纪90年代初,发达国家的人均住房建筑面积是:美国60平方米,英国38平方米,德国38平方米,法国37平方米,日本31平方米，因此可以参照有关标准，家庭抵扣标准是人均居住面积为40平米，也可以根据家庭套数来衡量，那就是一套房可以免税，但是一套房面积也不可能无限制增加，比方说某些影视明星就住着一套几百平米的豪宅，对别墅需要另行征税。没有抵扣面积，很多居民将无法承受房产税，像某些十八线小县城，工资也就是三五千元，可是房价2万一平米较为普遍，一套100平米房子，总价就是200万元，即使按照3%征税，也是无法承载之重。

其次是税率的确定，不能过高也不能过低，过高会严重冲击房地产业，居民也承担不起，过低对遏制投机炒房意义不大，可以采用累进税制，那就是拥有房产套数越多，税率越高。美国房产税率是1-3%，加拿大在1%左右，韩国只对资产总价值在6亿韩元以上者征税，税率在0.75-%之间，新加坡则很高，自住房4%,其他类型征税10%，在中国上海已经开始实行房产税，税率介于0.4~%0.6%之间，重庆市房产税率1.2%，上海和重庆都在征税，可是无法遏制炒作，就在于税率很低，炒房依然有利可图。因此新的房地产税需要提高房产税的征收税率。

三是新老该不该划断，如果新老划断，意味着征税以前的房产无需缴纳房产税，持有环节成本不会增加，也就无法带来空置房的出售，地产调控效果就会打折扣；不执行新老划断，那么就可能涉嫌重复征税，在于房地产税是包含房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税。每一个税种的推出，肯定会伤害部分人利益，难以兼顾公平，我个人观点是新老一起征税。

房地产税事关重大，既要稳重，但是鉴于地产泡沫只会越来越大，推出宜早不宜迟。