9月21日，央行例行公布9月LPR报价，不出意料，再一次不降息。和上个月一样，1年期LPR利率为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

算下来这已经是连续第5次，央行拒绝降息了。

在此之前，9月15日公布MLF利率维持不变的时候，就已经能预测到今天这一结果了。毕竟，MLF利率一直被视为，LPR利率走势的风向标。

【1】

明明LPR利率没降，为什么我还推荐大家赶紧买房？因为，LPR利率只是一个基准，真正购房者签合同的利率=5年期LPR利率±商业银行加点。

而据业内机构统计数据显示， 8月全国首套及二套房利率连续第九个月下行。其中二套房贷接近2016年上半年的水平。这个数据的连续走低，最直接影响到购房者房贷成本，也是最直接的购房“优惠”。

实际贷款利率的逐渐走低，实际上是银行的不断“让利”。

明明楼市调控收紧了，为何银行还愿意调低加点呢？

因为，房贷资产最优质，违约率最低，收益最稳定。

而且调控严格的楼市，也变向降低了商业银行发放购房贷款的风险。

一是，打击炒房客，剥夺他们的购房资格，直接扼杀他们高杠杆炒房的可能。

二是，肃清市场环境，让首付贷、首付分期这种违规操作失去生存空间。首付贷这类操作，虽然能变相“降低”购房门槛，却也提高了银行的风险。

三是，调控收紧后，活跃购房群体以刚需和改善购房者为主，加上各地对二套房贷款的限制。多数购房者同时只贷款1套、2套房子，低杠杆、断供风险也小。

【2】

“金九银十”已至，比往年折扣力度更大，覆盖面更广的新房打折促销已在全国范围内出现。

且不提某头部房企本月初公布的，全国数百个楼盘7折卖房。各地在售的新房项目，都多多少少开始变相降价了，打折促销、抵用优惠、特价团购，虽然都是“老方法”， 但今年的金九银十，这些折扣要来的实在很多。

原因无外乎两大点：上半年销售额不佳带来的业绩压力，房企融资“三道红线”带来的回款压力。

“三道红线”就不展开讲了，确实很重要，但讲了太多次了。

说点儿新内容，为什么要给房企加上“紧箍咒”？

短期看是督促房企降低负债率，让其现金流更健康； 长期看，大胆预测一下，这或许是在为“逐渐转预售为现售”做准备。

都知道“预售制”弊端众多，已经不适合当下中国楼市。但为什么不能直接取消？原因主要有三个：

一是，预售转现售，房企需要建好房子才能卖房回款，直接导致房企盖房成本增加，房价一定会因此上涨。

二是，一刀切取消预售，市场上可能出现新房断层，最新一批拿地的项目，要2年后才能入市交易。中间空着的时间，新房供应量减少，难免造成供给不足，房价有可能因此再度上涨。

三是，部分房企资金链脆弱，突然转变，极易产生资金链断裂，导致在建项目烂尾。一边要出钱建房，一边要还到期的贷款，一边要继续花钱拍地，出一点问题，就可能导致企业倒闭项目烂尾。房价上涨只是买房贵，房屋烂尾可是“钱房两失”。

现在给房企上“紧箍咒”，降低负债率，让其现金流更健康，如果真的要转预售为现售时，对现在来说算是“大动荡”的变化，只是以后的一个“小喷嚏”而已。

【3】

连续几个月收紧调控后，对很多人来说，能买到房子才是最重要的！

现在这个时候的购房难度，比上半年大了十倍不止！

据统计，仅上半年，全国各地就发布了近300条楼市调控政策。在疫情后，最难的几个月，楼市政策也仅是帮助房企渡过融资难关，从不曾大面积放松楼市调控。但凡触及调控底线，打算刺激市场的政策，无一例外都被驳回了。

而到了下半年，7、8、9月 全国多地陆续发布新政收紧楼市，深圳、杭州、东莞、南京、宁波等一批楼市出现“过热”趋势的，都纷纷出手调控。

到这还没完，针对一些房价涨幅明显、楼市热度过高却未主动调控的城市，高层直接开会约谈。结果就是这些城市，也老老实实的调控收紧，比如沈阳、无锡、常州、成都。

虽然政策都是在“痛击炒房客”，但许多刚需和改善购房者，也都被误伤了。

深圳“3年社保+3年落户才可以买房”的政策一出，失去购房资格的有一大批炒房客，也有一部分首套刚需购房者。

限制假离婚，追溯过去3年婚姻状态，其拥有住房套数离异前家庭总套数计算。确实打击了“假离婚”炒房的歪风邪气，但是必然有一部分真离婚无房人群被误伤。发同样的离婚证，却无法判断是要钻空子买房，还是真的感情破裂，只好全都限制住。

还有看起来9月调控力度一般的成都，去了解一下其现行的“限购政策”，就会发现， 成都楼市对部分刚需和改善也非常“ 不友好” 。ABCDE五个限购区域先绕晕你，各区还有不同的限购条件和贷款条件，甚至于不同区域的户口/社保能买房的范围都不一样……

（客易云）

研究明白限购限贷限售，还有摇号等着你……

一些限价城市的好盘得靠抢，摇不中有钱也买不到……

【4】

随着LPR改革的不断深化和国内经济环境的变化，今年无疑是个货币政策的大年。 但是放了那么多水，房价却没迎来暴涨，无疑是严厉调控在起作用。

从不对称降息，到严查资金违规流入楼市；从收紧调控严打炒房，到无房家庭优先购房支持刚需；从增加土地供应，到遏制企业激进拍地扩张。在这样严控楼市的情况下，才有了近几个月房价的平稳。

现在炒房的漏洞被一个一个堵上，想靠买房一夜暴富也已经不可能， 当楼市回归合理发展时，正是刚需和刚改购房者买房的好时候。房贷利率正处于低点，房价保持平稳，政策倾向保护，新房项目又纷纷在“金九银十”期间给出折扣优惠， 属于你们的好时代真的来了！

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