Part1  

“拆字一喷，立提大奔，房子一移，兰博基尼”，这个广泛传播于网络的顺口溜，简明达意地把“拆迁造富”神话淋漓尽致地展现出来了。尤其是在四大一线城市“北上广深”，拆迁更是已经完全和“一夜暴富”划上了等号。

2019年深圳最大城中村白石洲拆迁，一夜诞生了一百多个千万富翁。其中有一栋三十年前造价不足40万的房产，拆迁时获得的补偿款竟然高达6000万。

随着拆迁一夜暴富案例越来越密集出现，在房地产市场上更催生了一大批专门囤积老破小“博拆迁”的投资炒房客。这类人买房后不用来住，也不出租，单纯等待拆迁。大量的二手房源被囤积起来后，供给开始跟不上需求，房价也跟着上涨。数以万计的刚需购房者的利益被挤压。

凡此种种，从2019年起，国家开始有意对棚改拆迁“踩刹车”。

 Part2  

2021年的8月10日，住建部就发布了有关“城市更新大拆大建”的征求意见稿。

其中明确提出，未来城市更新时要“严格控制大规模拆除”——除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

文件内容中说得很明白，只是要“严控大拆大建”，而不是彻底“叫停棚改”。

 Part3  

今年起3类房子仍然会纳入拆迁，继续进行“全拆重建”活动：

第一类：经专业机构鉴定的无法修缮保留的危房

这类房子并不在少数，平均每个城市都有几万套。事实上，现阶段很多省市都在集中力量“攻克”这类房子，根本原因是这类房子的存在对于人民群众的生命财产安全有隐患。

第二类：影响城市规划的房子

此外，目前需要纳入棚改拆迁的就是“影响城市规划的房子”。

按照以往的经验，这类有合法手续的房子都会得到相应赔偿。尤其是近年来，这类房子的补偿标准都一升再升，但凡是纳入拆迁的房子，最后都会给予补偿。 

第三类：城市发展进程中那些极其有拆迁价值的房子

这类房子关键要满足两个条件，第一是地方层面，房子下面的土地能卖得上价，如果地方一番操作之后，卖地收入抵不上拆迁补偿款，地方肯定没有继续棚改拆迁的动力；第二是开发商层面，要有拆迁的价值，既要保证一定的利润空间。

基于此，我们几乎可以断定，未来在城市发展进程中，能够满足这两个条件的房子，基本上都是城市区域中心的黄金地段的超低容积率的老房子。

区域中心很好理解，这某种程度代表了未来的增值空间，黄金地段更是高溢价的保障，不管是土地还是未来建成后作为商品房出售，

低容积率就更好理解了，唯有容积率低，开发商才能简直更多的房子，才能赚钱更多的利润，他们才愿意接手这样的棚改工程。

开发商愿意接手，意味着土地价值很高，这是地段优势的体现。

对于这类房子，一旦纳入拆迁，它的价值将迅速放大，这类房子也会变得更加吃香。

虽然当下旧改如火如荼进行，但不能忽略的是棚改拆迁仍然是城市发展的不可替代的需要：

一方面，旧房子全拆重建是数以万计老百姓认可的城市更新的方式之一；另一方面，“旧改”虽然万般好，但终究没有彻底解决根源性问题，比如老房子加装电梯、基础设施更新等，都存在一定的难度，现实中很多人还是非常排斥。