如果你问，未来哪些城市的房地产有潜力，专家们会清一色地告诉你：一线城市房价还有进一步上涨的空间，三四线城市房价能保持平稳不跌就非常理想了，在专家们的眼中，三四线城市、小县城的房子是不保值的，是即将下跌的楼市。

那么，不知道你有没有发现一个奇怪的现象，近些年来，虽然专家们口口声声地喊着三四线、小城市、县城的房价在下跌，但实际上除了个别城市之外，多数三四线城市的房价依然处于快速上涨趋势中。而且不少城市的房价涨幅一度领先一二线。

 

一二线城市大城市房价下跌，三四线小县城房价却上涨，背后的原因是什么？总结起来，有3个方面的原因，也是需要留意的3大问题：

第一、大城市房价泡沫过大，需要时间沉淀，小城市打工人回流购房。自从1979年之后，全国出现了人口东南流的浪潮，中部城市的人纷纷向东部、南部的沿海城市聚集，一方面为了打工挣钱、另一方面为了创业找出路。大量的人口涌入，直接带动了这些一二线城市住房供不应求，最终引起了房价上涨。

公开数据显示，在1998年前后，全国平均房价为2000元/平米，2020年房价平均为9980元/平米，整体涨幅为400%。在北京、上海、深圳、广州等发展快速的大城市里，房价更是一天一个样，在2009年前后，不少在北上广深的打工人已经在努力地呼喊着“北上广不相信眼泪”，北上广房价已经到天花板、谁买房谁是房奴等类似口号。然而现在看来，当时内环2-3万元的房价仅仅是小巫见大巫，现在已经涨到了7-10万元的高价。

 

收入跟不上房价增幅，这是内地年轻人到沿海一二线城市务工多年的直接感受。但人生终归需要一个落脚的地方，所以“人口回流、回乡置业”成为了近10年响亮的务工流动词汇。每年的春节前后，都是三四线城市的小热潮时期，那些在一二线城市打工了1年，怀揣一年的满满收入走向家乡的房地产市场，他们成为了这些年三四小县城的购房主力军。

这样一来，小县城市的房地产很可能出现一种短暂性的供需错配情况，开发商们都把目光和精力投入到了一二线城市房地产开发，必然会导致小县城市住房供给不足，但这里却成为了买房资金涌入的区域，供不应求的情况下，房价就这么上涨了。

第二、名牌开发商纷纷入驻小县城市，带去了高品质楼盘，同样带动了房价上涨。购房需求流向何方，那么住房供给便会向这里倾斜，这是市场自发调节的结果。面对近些年来三四线城市房价上涨的事实，除了中小房企和本土房企外，名牌房企也纷纷布局三四线城市，他们会带去更先进的住宅设计风格、更高大上的小区设计理念、更高档的智慧生活小区。这些都让长期足不出户的县城人看到了新奇点。

 

当然了，更优质的房产、更高大上的小区品质，就意味着更高的市场价格。在过去的10年里，70%以上线城市的房价上涨牵头者便是明星房企。一旦他们某个楼盘落成开售，必然会惹得周边二手房一片躁动景象。原来均价3000元，大房企开发楼盘销售价格7000元，那么周边房产的价格就会随之上调至7000元，越廉价的房产，价格涨得更快。

第三、小县城市也存在巨大发展潜力，房地产春江水暖鸭先知。县城房价的上涨，并不是没有支撑的“泡沫”，随着国家经济格局均衡化推进，世界500强企业已经迈出了一线城市的门槛，在广阔二三四线城市的土地上，正在孕育大批新产业。呼叫中心、数据中心、鞋服中心、物流中心等都向着偏远的城市聚拢。一方面县城具有廉价的土地资源，可以大幅度降低企业的生产要素成本，另一方面县城人均工资低，聚集了大量的廉价劳动力。

 

与县城“廉价”形成鲜明对比的是一二线的“昂贵”。大城市土地贵、人力资源贵。以前企业们不愿意向县城靠拢，主要因素是交通不便，物流成本昂贵。但是近些年来，高铁、航空、水运、高速公路基本实现了每个县城的互通，在降低企业物流成本的同时，起到了人才相互输出的串联作用。所以说，产业才是县城房价逆风而涨的支撑点。