前首富王健林曾说过，没有一个国家的房地产能够兴旺超过50年。如果从1978年作为我国房地产发展起点的话，如今已经过去42年，楼市也进入了“不惑之年”。正如王健林说的一样，如今的楼市正在经历重大蜕变，主要来源于三个方面。

其一是楼市的不断调控。过去20年我国房价经历了一轮又一轮的大涨，而由于其不健康的“野蛮生长”，却导致一系列问题的出现。比如越来越高的房价与居民收入不匹配、与城市经济发展不协调、百姓消费水平低迷、实体经济边缘化、年轻人不愿意结婚生育等等。因此，对于楼市的调控是必须且必要的，自2016年“房住不炒”正是提出后，楼市已经调控了7年，房价大涨趋势早已不复存在，相反整体涨幅在不断收缩，说明正逐渐回归理性。

其二是住房需求不断减少。从城市类别看，一些偏远地区城市，每年都要面临大量的人口流失问题，其中主要以毕业生以及打工者为主，这类城市人口不断减少，与之相对的住房需求也会降低。从楼市整体需求来看，当前我国人口同样面临着严峻考验，未来10年内人口将进入负增长已经成为学界共识，人口总量降低，整体的住房需求也会不断降低。

其三是住房供给不断增加，库存压力较大。根据易居房地产研究院发布的报告显示，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平米，环比增长1.6%，同比增长7.8%。当前库存规模已经连续24个月同比正增长。换言之，库存的压力越来越大。2017年西南财经大学对于我国住房空置率进行了研究，得出的结论是整体空置率已经超过20%，空置房数量达到了6500万套，按照这个空置率以及后续3年的销售规模，则又将增加700万套左右的空置房，新房卖不动，二手房空置率高。

总的来说，楼市逐渐走向正轨对于炒房客而言不是一个好消息，但对于刚需来说是一件好事，随着楼市泡沫的不断消除，房价未来会逐渐趋于理性发展，因此对于未来几年有购房计划的家庭来说，买房前不妨先听听这3个“忠告”，对于未来买房会有所帮助。

1、买房衡量清楚自己的经济实力，不要随便买房

过去房价大涨的时候，很多人都养成了这样的习惯，手头只要能凑到买房的钱，就立刻入手买一套房子。在房价大涨的时候，这种做法并不能说是错误的，因为仅靠自己的工资，能买到的房子面积会越来越小。但如今整体楼市回归平稳，房价涨幅逐渐收缩，如果继续随便买房的话，很有可能买到的房子住着会很难受，毕竟未来几十年都住在里面。

另一方面，现在很多年轻人都喜欢买大房子，主要也是为了说出去有“面子”，比如拿着6000的月薪，入手5500月供的房子，这样不仅未来生活会非常艰难，更为重要的是，一旦失业或者离职，形成一段时间的收入真空期，很容易被房贷给压垮。因此一定要做好资金收入分配，最好不要超过收入的70%。

2、在住宅类型上，可以优先考虑低密度多层房

随着城市化不断发展，如今很多城市遍布高层住宅，但越来越多的人却不愿意住在高层住宅中。主要有三个原因，首先是居住体验变差，高层小区住户数量非常多，往往享受不到相应的资源配置，小区车辆随意停放。并且由于楼间距过低，中低层住户采光和通风效果都非常差。其次是性价比越来越低，一般来说越高的住宅公摊面积越大，如今房价依旧处在高位，可能公摊出去的面积就价值几十万。

最后是未来拆迁的可能性较低，在住建部的新规下，不仅大城市的高层住宅受到了限制，中小型城市以及县城都限制了建造高层住宅，对于开发商来说，拆除高层住宅需要建造更高的高层住宅才能盈利，而一旦高度受到限制后，未来开发商也不愿意拆。因此对于购房者来说未来可以选择低密度的多层房，公摊面积小、容积率小，未来也能够拆除。密度足够低的话，采光和通风也不会受到影响。

3、在地段选择上，尽量避开偏远城市

上文已经提到过了，如今很多偏远小城市都面临着人口流失严重的问题。人口流失大，住房需求减少的情况下房价自然也会受到影响。而对于大城市来说，每年都有大量人口流入，因此需求一直存在。另一方面，随着楼市不断调控，泡沫正在逐渐消除。但泡沫消除的速度是不一样的，对于小城市来说，缺少相关资源配置，房子的抗跌性比较差，因此容易受到影响。

社科院发布的中国住房发展报告中，也提到了四类风险区域：城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。因此，对于购房者来说，如果想要让自己的房子未来能够保值的话，应该避开偏远城市。