希财君第一次买房时，什么都不知道，一切都听银行经理的，想着银行总不能坑我吧，然后贷款合同上面的还款方式是等额本息；

第二次买房时，希财君有了点经验，和银行经理说，我以后是要提前还款的，选择等额本金好些呢还是等额本息好些呢。银行经理说：“等额本金整体还款利息是会比等额本息少些，但如果你要提前还款那就选等额本息，月供压力小些。”

后来希财君陪朋友买房，到了还款方式环节，银行经理问我们有提前还款打算吗？朋友说没有。银行经理说；“不打算提前还款就选等额本息好些。因为等额本金每月还的本金一样，提前还款不影响利息，而等额本息，前面利息提前还了，以后还款部分本金越来越多，利息越来越少，提前还款就不划算。”

所以，不管怎样，银行都是优先建议你选择等额本息！

 

1、为什么银行会优先推荐等额本息？

关于等额本息和等额本金的概念我就不抄了，大家自行搜索。这两种还贷方式最大差别是等额本息每月还款额是固定的，前期还款份额本金少，以后本金比例逐渐增大，总体利息要多；

等额本金每月还款额是变化的，但本金不变，前期还款压力大，以后还款压力越来越小，总体利息较等额本息少。

银行贷款主要是赚取利息，当然优先推荐还款利息更多的等额本息。而且银行是不鼓励客户提前还款的，如果采用等额本金的还款方式，每月还的本金是固定的，贷款利息随着本金减少而减少，提前还款对客户来说没有什么损失；

而采用等额本息的话，前期还款本金少，利息多，后期的贷款利息已在前期还款额中提前支付了。如果选择提前还款，对借款人是不利的。选择等额本息的倾向于不提前还款。

所以选择等额本息对银行有利，银行会优先让你选等额本息，当然如果你不同意，可以换成等额本金。

 

2、我们选等额本息好还是等额本金好？

等额本息对银行有利，那哪种方式对我们借款人有利？

对于这个问题，总会有人说各有各的好处，不过提前还贷的话还是选等额本金好些，原因我上面已经解释了。

实际是这样吗？

数据比较直观，我们还是举个栗子比较两种还款方式。

假设希财君朋友买房需要贷款200万，按基准利率4.9%分30年来还清房贷，比较一下两种方式的每月还款额和利息差，如下表

 

显然，等额本息要比等额本金利息高出34,7149元，坏了，坏了，果然被银行坑了。财友们是不是都这样想？

3、我们被银行坑了吗？

还是拿上面栗子来说，假设希财君朋友选择等额本息，每月还款是10614.53元，而如果选择等额本金，首月还款13722.22元，比等额本息多了3000多元。 （希财君朋友表示她工资还没有一万~）

希财君朋友要在还款第138个月月供才低于 10614.53 ，需要11.5年。

 

也就是说希财君朋友要在长达11.5年时间里承担高月供，不仅生活幸福指数大大降低，月供将收入的很大部分提前透支了，积累本金慢，遇到好的投资项目，手里没有足够的现金，离富人行列越来越远。

这还只是计算了理财收益和机会成本，还没算通货膨胀。

前面算了，等额本金需要11.5年月供才能低于 10614.53，假设以平均5%的通货膨胀率，那么11.5年后10614.53 还值多少钱呢？

答案是6056元。想想现在的购买力与十年前的购买力，11.5年后希财君朋友收入也会大幅增加，10614.53的月供也就毛毛雨了。

所以你还觉得被银行坑了吗？在通胀的环境下，钱一直贬值，其实能借到银行钱就是赚到了，个人住房贷款是个人唯一一次向银行借很多钱，很长期限，利率又最便宜的福利。

 

4、提前还款应该选哪个？

买房前都想着30年房贷压力，可事实上还没见过哪个真背30年房贷的。有人统计过，我国大部分按揭贷款的还款周期是5年，大多数人买房后没过几年就卖了，还有的为了抵押更多的钱出来所以提前还贷款。

我们以贷款5年提前还款来算等额本息和等额本金的区别。

采用等额本息：

5年后需还贷款1833954.16， 已还636871.8，其中本金166046.13，利息470826.24；

 

采用等额本金：

5年后需还贷款1666666.67，已还783180.56，其中本金333333.6，利息449847.23。

 

也就是说如果你5年前买了套房子，现在房价翻倍了，你卖掉。如果当初选择等额本息，现在提前还款比选择等额本金少还146308.8，但是利息多还了20979.01。

其实可以换个问题，我借给你14万多5年后还我16万多你愿意吗？5年利息才14.3%，相当便宜了。

所以你会怎么选？

最后总结等额本息还款的好处：

1. 还款压力较小，幸福指数提升；

2. 较低的还款额有助于积累本金，给自己一个机会成本。

3. 等额本息较低还款额能支持更大规模的贷款；

4. 对于年轻人来说，收入的增长是可预见的。将更多的还款金额放在未来，虽然利息更多，但它占据收入的比例会越来越小，而且未来的钱会越来越不值钱。