案例

王小姐在上海闵行买了一套总价450万的二手房，该二手房产证上的三个产权人分别是：父亲、儿子、儿媳妇。双方约定好将王小姐支付的首付款用于结清在儿子名下的该房屋的80万元按揭贷款。但父亲却向王小姐单独提出要求：将首付款80万直接打到银行的公共账户，而不是儿子的个人账户。

疑问

首付款支付给产权人之一的儿子，用来结清该房银行贷款的操作很正常，可是父亲为什么会提出反对呢？

原来银行的流程是隔天扣款，第二天才会从儿子银行卡上把资金划走结清贷款。产权人之一的儿子，经济状况并不好，信用也不佳，父亲担心一旦资金划拨到他的名下，很可能被他擅自挪用，进而导致房产交易过程失控。

但这一要求，无疑是把风险转嫁给了王小姐。作为买家的她，如何才能规避风险呢？对于王小姐来说，此时应该懂得保障自身权益，将首付款打给同样是产权人的父亲。这样一来，儿子是否归还银行贷款的风险就不会转嫁给作为买家的王小姐，问题理应由上家自行解决。

 

从上述案例中可以看出，如果在签合同之前，没有得知所有产权人的真实情况，会给交易带来许多不可控的风险。

但二手房交易时间长、环节多，一不小心就可能会掉坑里，对于购房者，签购房合同时需要注意什么？如何才能在签约时尽量规避风险，保障自己的权益呢？今天小编就给大家说一下购买二手房时的签约注意事项，赶紧收藏起来~

1.

做好房屋的产权调查

首先，要搞清楚房子的产权是否清晰，重点看是否有抵押、查封、析产等问题，最好由买卖双方找专业的房产经纪人带着一起去产权交易中心查询（拿到一份非常清晰的产权报告）。

另外，还应调查出售方是否有出售资格，比如是否经过共有人的同意、是否已经告知承租人房屋转让的事实，以及出售方的信息是否与产权证上相符等。

最后，注意房屋不得有转让或买卖的情形，为了保险起见，注意要在合同中约定好因抵押、转让等行为造成无法正常过户的违约责任和赔偿细节。

ps：析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。

2.

确认交易主体资格

购房者不能想当然的认为前来签合同的就一定是房主本人，因此签合同之前一定核实对方身份。

就卖方而言，如果是本人，必须提供身份证和房产证，并核实身份证和房产证上名字是否一致。如果是被授权人，则需要有公证的授权委托书手续（实际操作中也有手写授权书，后续卖方再补签字或做公证的情况）。

3.

必须所有产权人到场签字

如果是多人共有的房屋，每一个共有人都必须在二手房买卖合同上签名。否则，只要有一个共有人不同意，房屋买卖的进程就可能会因纠纷而暂缓，导致合同无法继续履行！

为了避免出现这种情况发生，建议购房者签合同之前做一次产权调查，如果签合同环节有人不能来，必须要求此人出具书面的授权委托。

4.

确保基本信息真实有效

真实信息主要包括两个方面：一是房产证、身份证、签署合同的人要统一。

二是房屋信息以产权证上注明的为准，包括地址、门牌号、面积、户型等等，一定要严格填写。尤其是面积，一定要对照清楚，赠送的面积在合同的“其他条款”中注明。

另外，需要购房者留意合同中应该写清房屋装修及配套设施有哪些，双方约定好是否留存家具家电。

5.

明确违约责任

在房产交易过程中，卖方违约的情况很常见，为了保障自身利益，每项主要义务交易双方必须一一明确对应违约责任，最好直接定下具体数额的违约金，这样才能保证交易正常进行。

如果卖家反悔，可能的违约责任包括但不仅限于：

二手房卖家逾期交房；

买家逾期付款；

卖家或买家单方面解除合同；

验房发现房屋质量不符合约定；

因非抗力因素（如政策变动等）；

不能办理或按时办理过户；

因房子被查封或抵押无法过户；

因卖家隐瞒违建导致无法过户；

拖欠相关税费导致无法过户；

贷款出现问题等等。

6.

看有没有霸王条款

合同是房产交易中最重要的文件，购房者一定要逐字逐句搞清楚，以防合同中一些地方隐藏有霸王条款。万一看到类似霸王条款，现场应马上提出质疑，并且主动提出明确售卖方的违约责任，对方不更正那就不要轻易签下合同。

常见霸王条款 -

■买方无权调整合同

有些房屋买卖合同中会写明“该合同一旦签字生效，买方将无权对合同内容进行调整和修改”等类似条款，其实这就是霸王条款的类型之一。

房屋买卖合同是交易双方经过协商后制定的，在交易过程中可能会出现很多意外的情况，使得合同中的约定与实际不符，这时就需要对合同内容进行修订，作为当事人的买方，自然也是有权利对合同进行调整的。

■延期交房可免责

“若非卖方的原因而导致的延期交房，卖方不承担任何责任”，这样的条款也是霸王条款的一种。

如果交易双方已经在房屋买卖合同中明确约定了交房的时间和方式等，那么卖方就必须按照约定时间交房，若中途出现一些问题，致使交房时间延期，那么卖方必须提前告知买方，并且以书面形式进行说明，否则就需要承担相应责任。

■违约责任不对等

一些房屋买卖合同中对购买方的违约责任总是约定得十分详细，但是对于售卖方的违约责任，不是不约定就是约定不清，这就为售卖方提供了很多欺骗购买方的机会。

7.

时间要明确

一、双方应该在合同中明确付款方式和时间。如首付款和尾款的支付比例、数量及时间，确保买方出现拖欠或减少阶段支付金额的情况时有据可依。

二、约定过户时间是合同中较重要的条款之一，买方需慎重和签订准确的时限。约定内容包括户口迁出时间，超时迁出或者无法迁出需要支付的违约成本。

ps：虽然目前上家户口不迁出的情况下（可强制迁出），下家户口也可以正常迁入，但关于户口迁出的时间在合同里也要明确备注，避免出现因房屋过户问题产生纠纷。

8.

签完合同后马上网签

所谓的网签是指签完二手房买卖合同后，到房地产相关部门进行备案，并将信息公布在网上。而后有关部门会提供一个网签号，可以通过这个网签号码在网上进行查询，有效避免了“吃差价”、“一房二卖”、责任不明确、合同不规范等购房风险。

ps：网签系统有3个月保护期，期限一过卖家可以再次签约，所以尽量在3个月内办理过户手续，防止一房多卖。

9.

保留所有收据

签订买卖合同只是房产交易过程的开始，所以，买房过程中一定要注意保管好各种收据。比如：购房者付款时不要忘记让对方出具收条，要求其明确写出所收到款项名称及数额。此外，双方可以做两份书面确认书，共同签字，各自保存，这样可以同时保证双方利益。

总而言之，买卖双方在签订购房合同时，一定要把能想到的内容都在合同里说明，合同里约定的内容越详细，后期出现纠纷的可能性就越低。

签订合同前除了要了解一些购房法律知识，还一定要先学会看合同条款，仔细审阅合同中的每个条款。如果购房者对购房知识欠缺，可以参考相关的购房指南，或请专业人士为房产交易安全保驾护航。