8日盘后，越秀服务集团有限公司(下称越秀服务)发布了2022年度业绩公告，该份年报也成为2023年度首份出炉的港股物业服务股年报。

2022年，越秀服务在管面积5169万平方米，同比增长33%；实现营业收入24.86亿元，同比增长29.6%。过去两年，上市物业服务公司的利润水平有所降低，越秀服务也不例外，2022年毛利率为27.3%，同比下降了7.7个百分点。

在管规模跃上5000万平方米 营收增长近30%

对于物业服务公司而言，管理面积的多少，关系着企业规模与增长空间。过去几年，越秀服务管理规模不断增加，截至2022年末，在管面积约5169万平方米，同比增长33%；合约管理面积约7060万平方米，同比增长20.9%。

越秀服务此前立下目标，要在上市三年时在管面积突破1亿平方米。到2024年年中，越秀服务上市时间将满三年。在8日下午举行的业绩说明会上，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示，这一目标没有变化，但同时会注重有质量的拓展，更关注拓展项目的可持续盈利能力和所在管理区域的重叠度。

脱胎于地产开发公司的物业服务公司，很大比例的管理面积都来自母公司，越秀服务也是这样，其大多数管理面积都来自母公司越秀地产和参股股东广州地铁。但随着独立上市和规模增长，第三方外拓能力成为考验物业服务公司能力的指标之一。2022年，越秀服务新增合约面积1309万平方米，其中，第三方拓展面积达843万平方米，占比64.4%。

管理规模做大，自然带来收入增加。2022年，越秀服务实现营收24.86亿元，同比增长29.6%。不过，这一同比增速较2020年(30.25%)、2021年(64.22%)已有所下降。越秀服务的营收构成中，包括了非商业物业管理及增值服务、商业物业管理及增值服务两部分，其中，非商业物业管理及增值服务在2022年实现营收19.41亿元，占总营收的78.1%。

截至2022年年末，越秀服务在管非商业项目有269个，在管面积达4760万平方米，当年度，住宅物业平均管理费为2.7元/平方米/月，低于2021年的2.8元/平方米/月；在管商业项目有54个，在管面积达410万平方米，当年度，写字楼平均管理费分别为21元/平方米/月，低于2021年的22.3元/平方米/月，购物商场平均管理费分别为37元/平方米/月，高于2021年的36.8元/平方米/月。

利润率走低 力争超过行业平均

从行业看，物业服务公司的利润率在近两年有所下降。今年3月3日，碧桂园服务发布业绩预告，预计2022年的收入将同比增长，但税前利润、期内净利润及归母净利润均大幅下滑。

2022年，越秀服务实现毛利6.79亿元，同比增长1.3%；毛利率为27.3%，同比下降7.7个百分点；实现净利润4.24亿元，净利率为16.7%，净利率同比下降2个百分点。分业务看，五大细分业务板块的毛利率都在下降。物业管理服务毛利率从2021年的22.2%降至2022年的16.4%，非业主增值服务毛利率从2021年的43.5%降至2022年的32.1%，社区增值服务毛利率从2021年的46.1%降至2022年的32.9%。商业运营及管理服务、市场定位咨询及租户招揽服务的毛利率降幅相对较少。

越秀服务解释，公司整体毛利率主要受其业务组合、就物业管理服务收取的平均物业管理费率、在管面积地理集中度及成本控制能力影响。

林峰在业绩会上进一步称，这是规模与利润的关系，随着公司规模的增长，毛利率从2021年的35%降至2022年27.3%，即使这样，仍高于行业平均水平。不过，规模的扩展，会让公司的毛利率水平逐渐接近行业平均。“我们是有质量的拓展，力争将毛利率保持在行业平均水平以上。”

数据还显示，2022年末，越秀服务资产负债率为43%，略高于2021年的39.8%，仍大幅低于2020年的68.4%；现金及现金等价物43.61亿元，高于2021年的38.03亿元；银行借款、关联方贷款、应付关联方款项三项指标均为零。