租赁问题大解读

随着市场经济的发展，房屋租赁合同纠纷日益增多，并且普遍存在着许多法律理解上的差异。

小编将以身说法，从买卖不破租赁法律适用、租赁合同的效力、优先购买权的行使标准、承租人装修装饰的处理原则、一房多租的法律处理、层层转租的法律处理、租赁解除权的认定标准以及出租人承租人的法律义务等方面带领大家对房屋租赁合同纠纷进行一场充分、全面的认识与风险防范。

话不多说，先让我们来关注一下本期的案例

（ 本期所讲案例由真实的诉讼案例改编而成）

《房东变更引起的撕逼大战》

某房地产开发公司在开发某小区居住房的同时，还在小区中心开发建设了一条商业街。开始该房地产开发公司并未将商铺出卖，而是自己出租经营。 2014年，某建筑公司与该房地产开发公司签订房屋租赁合同，承租了原先的售楼处，并投入三百多万元进行了装修，改建成为建筑公司的办公楼。 2015年，房地产公司将包括建筑公司承租房屋在内的房屋整体卖给了个人杨某。杨某购买了房屋之后，欲收回自用，遭到建筑公司拒绝。杨某遂派人在该房屋门前堆砂石、锁门、敲墙等形式，阻止建筑公司正常经营。建筑公司遂起诉至法院，要求杨某继续履行合同。

我的天呐

面对如此新房东

小编我只能说

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小编解析

租赁合同中有一句法彦，叫做 “买卖不破租赁”，也即房屋买卖导致的所有权变动，不影响原先就存在的租赁合同的效力，承租人可以按照原租赁合同的约定，与新的产权人建立房屋租赁合同关系。

买卖不破租赁 = 买受人需继续履行租赁合同

案例判决结果

法院经审理后认为， 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，涉案房屋虽然由房地产开发公司卖给了杨某，所有权人发生了变动，但建筑公司与房地产开发公司签订的租赁合同效力不受影响，其仍然可以要求新的所有权杨某按照原先合同的约定，继续履行合同。故判决支持了原告建筑公司的诉讼请求。

买卖不破租赁的限制适用

同学们，虽说在租赁合同中有着 “买卖不破租赁”的尚方宝剑，但也并不是所有情况都能适用的，遇到某些状况时这一法则还是会被限制的，下面小编就为大家来讲一讲。

以下三种情况不适用买卖不破租赁：

1. 当事人另有约定

约定买受人可以不继续履行租赁合同

2. 房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的

抵押在先 + 租赁在后 = 抵押权优先于承租权 → 买受人可以不继续履行租赁合同

抵押权人在债权无法实现时，将抵押物变卖，购得该抵押物的买受人不受原租赁合同的约束，因此，只要买受人不愿履行原租赁合同的，承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。

3. 房屋在出租前已被人民法院依法查封的

查封在先 + 租赁在后 = 查封优先于承租权 → 买受人可以不继续履行租赁合同

涉及到法院依法查封的房屋，如果查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”。

具体可参考相关法条：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定

《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第六十六规定

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定

如何避免风险？

1. 到房地产交易中心查询房屋的所有信息.A、确保出租人是房屋所有权人（租赁纠纷系列后续会专题解析房屋的部分权利人签订的房屋出租合同是否有效问题）B、确定房屋没有设定抵押权C、确定房屋没有被法院查封2. 发现已有抵押权或已被查封后，在租赁合同中约定违约责任如果因为抵押权实现或者查封的房屋被拍卖，致使承租人不能继续租赁房屋的，出租人应承担违约责任，并赔偿承租人的损失：包括但不限于租金损失、装修损失、维权的相关成本支出等