以前还有人想着买下楼龄在20年的二手房，然后坐等拆迁，然而当前的棚改政策和老旧小区改造政策让有着“把老小区买下来等待拆迁获得高额的赔偿”这样想法的人嗅到了尴尬的味道。

棚改政策发生了本质的改变

我们都知道，这一轮去库存背后最大的推手，可以说就是棚改政策，尤其是三四线城市。因为，这一轮去库存当中，棚改政策是“拆迁发钱”，把你的房子拆迁过后，按照所在城市的赔偿标准，把钱发放到居民手里面。因此，让很多朋友觉得，购买这种楼龄在20年的老小区就可以等来拆迁获得赔偿。

然而，在2019年的时候，棚改政策就发生了本质的改变，不再是拆迁发钱，而是改为了“实物分房”。也就是说，现在的房子拆迁，由原来的补偿金钱改为了分房给你，把你的房子拆迁过后就给你分一套全新的安置房作为赔偿。

旧城改造不断在推进和加速

在2018年的时候，我国就提出了旧城改造的政策，2019年很多城市已经经历了一番旧城改造，焕然一新。而在2020年的时候，旧改的力度又开始扩大了，旧改的速度又开始推进了。

最主要的是，这些旧城改造的对象，就是以2000年底建成的住宅区为主，也就是楼龄在20年左右的老小区。 比如2020年湖南省大力实施城镇老旧小区改造，改造范围就是建成于 2000 年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区（含独栋住宅楼）。

而旧城改造的目的，并不是将这些老小区拆除赔偿，或者实物分房。而是将这些老小区做一个美化，刷刷外墙，提升城市形象，家装电梯方便居民出行等等。

所以，你买了20年以上的老房子，就只能留下自己慢慢享用了，这些旧房，连加装电梯、加建停车场都困难重重，那么无论是居住价值，还是投资价值都将大打折扣。不过，这种房子虽不好转手，但是考虑出租也不错。

房龄过长的二手房很多问题。首先，在买房申请贷款，银行在进行估价的时候，由于房龄过长，银行只愿意贷款一小部分。这样就会导致首付很高，很多人付不起首付，同时有些银行对于那些房龄过长的二手房根本就不愿意贷款，这样的话就只能选择全款购房。

不过，根据湖南省直单位住房公积金管理新政策，借款人购买二手房申请住房公积金贷款及申请银行按揭贷款转公积金贷款的，不再限制所抵押房产房龄，也不再限制所抵押房产房龄和贷款年限之和，但贷款期限不超过房屋剩余的国家规定使用年限，且需该套房能够正常办理抵押登记手续。也就是说，房龄对二手房贷款的主要影响就是贷款的一个年限了。

房屋贷款年限的长短又会影响到贷款人每个月的还款额，如果贷款年限短的话，那每个月的还款额就会很高，购房者的还款压力就会很大。另一方面，从银行看来房龄过大的二手房没有什么价值，贷款的话额度也会降低，并且有些银行是不接受房龄过大的二手房贷款的。

其次，房龄大的房子一般质量有问题，居住体验差。房龄越大的二手房，可能已经经历过几代房主了，不同的人生活习惯不一样，有的人比较爱惜房屋，但有的人居住在房子里面对房子的损耗就会比较大，而房龄越大的房子及房屋质量出现问题的可能性就越高，如果房屋存在质量问题的话就会影响到居住体验。随着房龄的增长，房屋的受损程度也会增长，居住在这样的房子里面安全隐患也比较多。

还有一点就是房龄越大的二手房越难转手。虽然很多人买房子之前都是考虑的要长期居住，所以在选房子的时候比较挑剔，但就目前的购房情况来看，一套房子的居住周期大概在十多年的样子，也就是一套房子居住一段时间之后，可能因为家庭的原因或者是其他原因需要更换房子。如果是购买房龄比加大的二手房的话，在转手的时候就会比较难，原本房龄就比较大，经过一段时间的居住，二手房的剩余产权年限就没有多少了，这样的房子相信大家也都不愿意去购买吧。

可能很多人计算二手房的房龄是根据二手房的房产证下发日期来计算的，虽然这种计算方式也跟真正的二手房房龄相差不大，但并不是很准确，正确的二手房房龄计算方式应该是以开发商拿地的时间开始计算到。在购买二手房之前，购房者可以跟卖家一同到房管部门去查询一下楼盘开发商拿地的时间，在了解了真实的开发商拿地时间之后，就能够计算二手房的房龄了。

比如说二手房的开发商是在2000年的时候拿的地块修建房子花了三年，在2004年的时候将房子交付给购房者，2005年的时候办理好了房屋的产权证书。那么今年2019年，二手房的房龄就应该是2019年减2000年，那么这套房子的房龄就应该是19年，而不是用2019年减去2005年房产证办理时间。

一般来说五年到十年中间的二手房是比较适合的，由于相对而言是之后修建的住宅小区，房屋户型设计构思、住宅小区构造等都较为有效，并且五年以内的二手房是要交纳足额的增值税的，超出五年的只必须交纳楼价价格上涨一部分的增值税，而这种花费一般是必须购方付款的，因此充分考虑针对购买二手房的消费者而言，选购五到十年中间的二手房是较为划得来的，自然实际上这一楼龄的二手房都是较贵的。

还想买下房龄20年以上的二手房，然后坐等拆迁？拆迁发财的梦至少现在是不能做了。