随着城市的发展，城市的外貌也在不断发生着变化。在上个世纪八十九十年代，城市的住宅形式基本以家属院、平房、四合院为主。但随着城镇化的推进，大量的人口从农村向城市转移，城市人口暴增，为了容纳更多的人口，城市在不断向外扩张的同时也不得不向天空借助空间，建设更多的高层住宅。

在高层刚刚兴起之时，人们对于高层的印象还是比较好的，因为高层相比过去一些老旧小区确实存在一定优势。例如高层有着更好的视野效果、通风效果和采光效果。另外高层因为电梯的存在出行相比过去那些低层住宅出行也并不费劲。最重要的是新的高层住宅的居住环境要比原先那些住宅强上很多。高层外观更新，地面更加硬化和亮化，小区内绿化率更高，最重要的是高层一般都有物业对小区进行打理，所以高层小区给人的印象更加整洁有序。

但随着越来越多的人住进高层，人们对于高层住宅小区有了新的认知，高层小区的缺点也开始慢慢暴露出来。

前段时间有一位朋友发布头条咨询他买房的问题。最近这位朋友准备在郑州买房，通过中介的介绍看中了两套房源。其中一套是面积在140平左右的低层洋房，公摊面积10%，总楼层是7层，该房源位于5楼，总价格在200万左右。另一套房源面积也在140平左右，总楼层33层，该房源位于22层，总房款在170万左右。还朋友表示，两套房源户型设计都没有太大问题，地理位置洋房稍微偏一点大但靠近地铁。对于两套房子的选择，朋友更倾向于性价比更高的高层住宅，但也想看一下网友的看法。

朋友的这条头条也得到了网友们的热议，但让人意想不到的是很多网友都建议我这位朋友选择洋房。有网友表示，虽然高层价格相对便宜，但从实际面积来看性价比并不高。有一些有专业知识的网友还拿出了数据作为依据，他们表示洋房公摊面积10%，也就是说实际面积是126平，如果按实际面积来算单价在15873元/平。而高层住宅的公摊面积在25%左右，140平的房子实际面积只有105平，如果按实际面积算，单价16190元/平。由此可见同样的面积虽然洋房的价格要比高层高出30万，但如果按实际面积来算洋房的价格反而更加便宜。因此高层公摊率过高，是高层存在的一大缺陷。

其实除了公摊高以外，高层还存在很多缺陷。首先由于城市土地资源的稀缺，高层小区的容积率越来越高，很多高层小区容积率都在5左右，楼间距很窄，采光通风和视野也没有那么好，特别是低楼层住户，很多时候还不如容积率低的楼梯房小区。而且容积率高了以后，各种公共资源都不够用，例如停车位不够用、小区比较嘈杂等等。

其次就是随着时间的推移，高层也会出现老化，就是高层老化的速度要快于一些低层住宅，因为高层电梯的老化速度要快于房子本身老化的速度，而高层出行又特别依赖电梯。一旦电梯老化后要经常维修保养，就会影响住户的出行。另外高层老化后安全隐患更大，一旦发生火灾或者地震等意外灾害，逃生不能乘坐电梯，走楼梯逃生又要花费大量的时间，让逃生几率变得非常渺茫。

最后就是高层老化以后未来面临着拆迁旧改难。很多人认为离高层拆迁旧改的时间还很远，不需要考虑这些问题。其实不然，现在我国第一批建设的高层住宅房龄已经超过了20年，再过个20年可能就会面临拆迁旧改的问题。但相比低楼层住宅，高层无论拆迁还是旧改都非常困难。

对于高层存在的一些问题，给未来城市带来的一些隐患，国家显然也已经注意到了。所以最近两年国家一直在针对高层出台“限高”政策。

首先在2020年的4月份，住建部首次针对现在城市高层出台了“限高令”：一般不得新建高于500米以上的建筑，对250米以上的建筑也要严格限制新建，如果确实需要建设，需要由省级住房和城乡建设部门会同消防部门进行专题论证和进行建筑方案的审查。新建100米以上的建筑也要进行充分论证、集中布局，与城市的规模、空间尺寸相适应。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

从这项规定中我们可以看出，未来城市再想建设500米以上的高层建筑基本不可能，250米以上的建筑除非超一线，其他城市也基本不会再建，100米以上的建筑审批难度也变得更大。

这项规定出台不久，在2021年的9月份，住建局和城乡建设部又联合发布了《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》，通知中规定：县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

这条规定可以说是对2020年“限高令”最后一条政策的具体落实。

另外几乎和上面这个政策同时，住建部又发布了《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》，通知中再次规定：城区常住人口300万以下城市新建150米以上超高层建筑，城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑，实行超高层建筑决策责任终身制。

这项规定直接让超高层建筑的审批难度更大，对于决策者来说，不敢再轻易审批建设超高层建筑。

由此可见国家对于高层建设的限制在不断加码，减小未来高层住宅存在的一些隐患对城市的影响。

既然对高层建筑限制不断加码，那么2022高层会不会停建？

关于高层建筑的新规，很多专业人士认为2022年起很多城市高层住宅会面临“停建”的情况。为什么这么说，一方面前年和去年出台的政策想要真正落地需要一定的时间周期。所以去年发布的政策很可能会在今年进行落实。另一方面这两年楼市遇冷，再加上住房资源过剩，人们对住房品质的要求也在提高，而低层洋房显然在未来几年要比高层更受人们关注。对于房企来说，什么样的房子更好卖，自然会更多地建设这样的房子。所以说即使未来高层不会完全停建，也会建设得越来越少。

随着高层的“停建”（或者越建越少），两类房子会更加“吃香”。

第一类：旧改后的楼梯房

过去楼梯房之所以不受人们欢迎，一方面是居住环境差，另一方面因为没有电梯出行非常不便。但随着旧改政策的推进，很多旧改后的小区从里到外焕然一新，居住环境得到大大改观，很多小区旧改之后还安装了电梯，出行更加便利。再加上现在人们对高层的缺陷有了新的认知，未来旧改后的楼梯房会更加受到人们的欢迎，这让这类房子也更加吃香。

第二：低层洋房

我们前文说过，现在我国的住房资源过剩，人们对房子的品质要求要更上一个层次，未来改善型住宅需求会大大增加。而洋房恰恰满足人们未来对这类住宅的需求，容积率更低、环境更加优美、安全度更高等等。所以随着高层住宅建设难度的增加，低层洋房未来也会更加“吃香”。