从三年以前开始，我就多次说过，未来的楼市主基调是分化，网络上的各路专家、大v们也是这种看法，楼市走向分化罕见的成为了社会共识。刚刚过去的2020年，可以视为楼市分化元年。自此以后，我国的楼市将走向全 面分化，愈演愈烈。不仅是地区和城市的分化，还有城市内部的分化，以及产品的分化。看清楚这一点，才能找准买房投资的正确方向。

首先，是城市分化。去年以来，我国房价发生一个结构性变化，大中小城市的房价由以前的轮动上涨、轮动下跌转变为大城市上涨、中城市微涨、小城市下跌。房价分化背后是人口流动规律的变化，是老百姓用脚投 票的结果，反映了亿万人的选择。

未来分化主要有以下几点：

第 一， 一二线核心城市房价稳中有涨。如一线城市北上广深、强二线城市杭州、南京、成都、苏州、武汉、重庆、西安、郑州等。环一线城市的昆山，东莞等。

第 二，边缘化的三线以及四五线城市房价会持续下降。随着人口不断迁出，产业逐渐没落，类似鹤岗、玉门、固安、廊坊等这样的地方会在全国的东北、西北甚至中南部地区不断出现，房价甚至会跌破建安成本。

第 三，南方继续崛起，北方继续没落。南方有深圳、广州、上海、杭州、南京、厦门、宁波等为代表的城市在新经济的加持下一路高歌猛进，而北方老工业城市如天津、石家庄、大连、哈尔滨等城市房价上涨乏力。在这个趋势下，想要迁移到内地去生活的人们，应该选择哪些城市，更重要的是会把不动产财富配置哪里，答案是显而易见的。

其次，是城市内部的分化。很多城市的板块价值经过上一轮房价快速上涨后，成熟城区与近郊板块的房价差异变小，非成熟区域的房价逼近已成熟区域，洼地填平，整个城市的房价趋于扁平化。这就给买房人一个错误的信号，去城市远郊寻找价 格洼地，等待未来房价的暴涨。但必 须提醒的是，随着城市建面越铺越大，边际递减效应会逐渐显现，下一步城市内部板块分化也会悄然开始。在城市内部各板块间，高购买力人口和资本持续流入的区域，房价增值速度会加 快，如深圳的南山区、武汉的光谷东、杭州的余杭区、西安的高新区、成都的高新区、郑州的郑东新区等等，捡便宜货的时代已经告一段落。近五年内将不再有明显的价值 洼地，城市的就业中 心、金融中 心以及C B D的价值，会与其他板块逐渐拉开差距。判断出城市哪些板块属于高购买力人口和资本持续流入的区域，对于投资来说，是很关键的一环。

 

今天再次复习一下，

负面清单：

一、商 铺，特别是返租商 铺；二、远大大，远郊、大盘、大面积；三、商 住公 寓；四、写 字楼；五、别 墅。

对于产品分化，我已经很多次给大家分享过，哪些是属于房产的负面清单，哪些是属于房产的正面清单。

今天再次复习一下，

正面清单：

住宅、住宅、还是住宅！重要的事情说三遍！

具体购买什么样的住宅？一、面积在90平 米左右的三室，130平 米左右的四室；二、距离地铁800米以内；三、中等偏上的学区；四、距离城市C B D五公里左右；五、公园；六、商业中 心。

 

将来要在楼市投资中获得成功，认清分化的事实至关重要，在多 维的分化中，任何一个环节出错都会导致满盘皆输。可以说，买房投资变得越来越专 业了，只有专 业的人以及能获得专 业帮助的人，才能享受到未来2.0版城市化的时代红利。