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    长租合同签订后周边租金大涨,出租方可否要求解除?

    来自:云上爱家 2021-06-10 08:42:49 106192次浏览

    长租合同签订后周边租金大涨,出租方可否要求解除?

     

    一、相关案例

    2002年10月19日,A开发公司与B百货公司签订了《房产租赁合同》,约定:

    1.租赁面积21247.49平米;

    2.租赁期限20年,自2003年6月5日至2023年6月4日止;

    3.租金标准:起始标准为每月每平米16元

    (1)前3年不递增;

    (2)从第4年至第9年,每隔3年递增一次,每次递增4%;

    (3)从第10年至第20年,每隔2年递增一次,每次递增5%。

     

    2002年10月19日,A公司与B公司签订《设备设施租赁合同》,明确B公司实际应缴纳的总额租金,应为合同约定的设备设施租金与双方在《房产租赁合同》中约定的房产租金之和。

     

    2008年起,A公司找到B公司,要求递增租金,理由是周边写字楼的租金大幅上涨至每月每平米80元,且以每年6%的涨幅递增,但遭到B公司拒绝。

     

    2013年5月,A公司向法院提起诉讼,要求:

    1.解除双方的《房产租赁合同》及《设施设备租赁合同》;

    2.判令B公司按过错责任赔偿A公司租赁房地产经营亏损58469700元。

     

    A公司的观点为:

    1.2008年2月,周边写字楼租金已上涨至每月每平米80元,且每年递增6%;

    2.为避免扩大损失,2008年起,A公司要求B公司递增租金,但遭到B公司拒绝。

    3.A公司委托了“房产评估咨询公司”评估,出租房产价值47700万元。

    4.按企业会计准则规定,在土地有偿使用年限期间,每年应从经营当中计提折旧费用11930098.31元,按当期贷款执行利率计算,A公司每年还需要承担资金利息31256857.56元,租赁收入需缴纳税费2117960元,管理该房地产每年平均支出管理费用约3917500元,A公司取得的租赁总收入均为948万元,支出和收入相抵,A公司每年损失为38978600元以上,B公司应赔偿损失为58467900元(38978600*5*30%)。

    5.B公司虽已按约缴纳租金,但因国家政策的宏观调控、央行降息、地价上涨引起房价大幅上涨,按租售比1:200计算,房价猛涨十来倍,是订立合同时不可预见的异常变化,不属商业风险,双方约定的租金没有相应上涨,不能实现合同目的,故应判决解除合同并赔偿损失。

     

    B公司的答辩意见为:

    1.B公司已按《房产租赁合同》、《设备设施租赁合同》等的约定,严格履行了全部义务;

    (1)为了租赁本案房产,双方除了签订《房产租赁合同》、《设备设施租赁合同》,还签订了《关于租赁合同的备忘录》、《垫付XX商业中心外部装修和/或安装工程款合同》。

    (2)签订合同时,因为A公司提出了“避税要求”——即,将部分“房产租金”以“设备设施租金”的形式处理。因为房产税是12%,改按设备设施租金处理后,只需要交5%的营业税。(注:经过换算,实际的起始房产租金标准是30元/月)

    (3)签订合同后,B公司已按合同约定每月按时交租,双方无异议。

    (4)签订合同时,A公司资金紧张,无力完成房产建设,所以双方在《垫付XX商业中心外部装修和/或安装工程款合同》中约定,B公司垫付房产外部装修工程款人民币800万——其中B公司承担了资金压力和经营风险。

     

    2.A公司要求B公司按过错责任赔偿A公司经营亏损5846.97万元,没有事实和法律依据;

    (1)A公司的证据,不能证明B公司存在过错,或未履行合同,不能证明B公司存在过错。

    (2)A公司是否亏损,与双方的租赁合同无任何关联性,且没有证据证明A公司存在5846.97万的亏损。

    (3)相关财务资料是A公司单方制作,真实性无法认定。A公司提交证据说明自己当年利润只有875685元,但根据调取到的档案显示,A公司当年利润为2805860.26元,说明A公司存在造假,其提交的证据是单方编造。

    (4)A公司将与本案无关的工程、管理等费用强行解释为其公司成本,缺乏逻辑和诚信。

     

    3.B公司与A公司约定的租金标准符合双方真实意思表示,租金价格合理,且双方对市场变化有充分预期,对租金的递增有专门安排,A公司主张租金价格低没有依据,其请求解除合同不符合合同约定,也不符合法律规定。

    (1)双方应按合同确定的租金标准履行合同义务;

    (2)B公司提交证据证明,租赁房产的开发成本极低,根据目前合同约定,A公司完全可以实现其合同目的;

    B公司提交的证据显示,租赁房产建设成本为1000元/平方米,实际的租金标准为30元/月/平米,B公司1年支付的每平米租金达到了360元,不到3年,A公司就可以收回建设成本,之后都是利润。

    (3)A公司要求解除合同的请求没有合同依据和法律依据。

    B公司租赁房产,是用于经营商场,而商场的盈利是一个长期的过程,因此一般是长期租约,大部分是20年。B公司进驻之前,当地非常冷清,周边租金低;B公司进驻后,带旺了当地的楼盘销售,所以周边才变得热门。

     

    4.本案不适合最高法关于适用合同法若干问题的解释(二)第26条的情势变更原则。

    (1)本案不符合情势变更的基本要素;

    (2)A公司提交的证据、材料及庭审陈述不足以说明发生情势变更。

    (3)继续履行本案合同不会对A公司造成显失公平,也不会影响合同目的的实现。

    (4)租赁合同签订后,物价或房价的涨跌,双方已有充分预期,并非不可预见的因素;

    (5)A公司主张的房价或周边租金发生变化,即使存在,也属于正常的商业风险。

     

    一审法院认为(摘要):

    1.《房产租赁合同》及《设施设备租赁合同》是双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,不损害国家、集体或第三人利益,合法有效。

    2.租赁房产周边虽出现房租上涨情况,但与适用“情势变更”原则要求的特征不相符,仅属于一般的市场供求变化、价格涨落等“商业风险”。

    3.双方签订的合同中,A公司已经预见到房屋租金必然上涨,且知道该变化所产生的风险,并甘愿承担。

     

    一审法院判决:

    驳回A公司的诉讼请求,本案受理费由A公司承担。

    (注:该案一审判决后,A公司未上诉,现已生效,案号(2013)川民初字第21号)

    长租合同签订后周边租金大涨,出租方可否要求解除?

     

    二、简要分析

    随着我国经济的快速发展,房地产价格不断攀升,热门地段的租金价格也水涨船高。此时,签订了长期租赁合同的出租方,是否可以《合同法》司法解释(二)中规定的“情势变更”原则,要求上涨租金价格或解除合同呢?本文案例给出了否定的答案(注:我国非“判例法国家”,本案判例仅供参考)。

    情势变更原则,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的事由发生情势变更,而使合同的基础动摇或丧失,继续维持合同会显示公平,因此允许当事人通过协商,或通过起诉,以变更合同或解除合同的一项法律原则。

     

    结合本案判决,“情势变更”的标准比较高,一般要求“国家政策干预”或 “合同基础”灭失:

    1.情势,是指客观情况,如战争、经济危机、政策调整等。

    2.变更,是指合同赖以成立的环境或基础发生异常变动——如租赁房产灭失。

    3.情势变更,主要针对经济形势、经济政策的巨大变化,与国家对经济生活干预有直接关系,如价格调整等——须证明政策调控对合同的相关标准进行了调整。

     

    因此,在签订长期租赁合同前,双方都需要对相关的商业风险进行充分的预期和条款设计。合同一旦签订,双方都应当诚信地履行合同约定的各方义务,任何一方都不得任意反悔。

    长租合同签订后周边租金大涨,出租方可否要求解除?

     

    三、法律规定原文:

    最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)

    第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

    长租合同签订后周边租金大涨,出租方可否要求解除?