这个二手房不是那种房龄20年。银行都嫌弃的老破小。而是10年内的电梯次新房

以我的亲身经历和体会写了这个文章。从下面几个原因来说明为什么？

从被忽悠的层面。如果您打算去售楼部买新房，您将面对一个经过精心策划，包装的忽悠团队，可以说，这个仗还没有开始打，你就已经败了。售楼部的精心装修和布局，以及合围式沙发等这些都为最终签合同服务。

可以说从您还没进售楼部，看见外面停了很多车，还有一些外地车。这时候您可能就比较兴奋或紧张了。一进售楼部可能就被轮陷了。到处都是购房者，有看投影宣传广告视频的，有看沙盘的，有听讲解的。有看房子套型模型的。还有更多的在签合同，付款。时不时还在有成交业主在砸金蛋，音箱里不停的传出恭喜那位先生或女士成为我们的业主。如果音箱里再传出：全款往里走，按揭先靠边。

这时候，你能不紧张吗？反正给你感觉房子就像菜市场白菜打折抢一样。今天不买就买不了。于是乎，稀里糊涂的就交定金了。注意。定金一定是这个“定”。不会是这个“订”。等你交完定金。一发现，可能很多都不是真正购房者。后悔都迟了。

从购房经验上说：首次购房的朋友，你们懂住房容积率吗？知道房子的朝向吗？是朝西好，还是朝南好。虽然可能你能看懂户型图，哪里是卧室、是厕所。是厨房、是客厅。但你知道这是边户，还是中间户吗？这个是需要结合整层楼的平面图才能看得出来（一般情况下，售楼部是不会主动给你看这个的）。并且边户或中间户的优缺点又在哪里？您肯定不知道。

从户型图上你看不出来：

你家卧室背后是不是邻居家的客厅。或卧室等。这种相邻关系你是看不出来的。

也看不出来是一梯几户。你家房子离电梯有多远。（离电梯近肯定有噪音，特别是卧室不能靠电梯太近）。

也看不出来房子是向小区中庭还是外面大公路。这个需要结合整个小区的平面图，这个基本上在售楼部也看不到。完全要靠售楼小姐给你说。试想下，售楼小姐会说对房子有害的一方面吗？或者说他能全面的说出来吗？

说实话。很多人拿着户型图看不懂房子的朝向，特别是我们四川人。很多走在路上都分不清楚东南西北。这个我是有体会的。以前还没有手机导航的时候，我去北方出差。问路。很多人都会说前面路口朝南。我都会多问一句。请说是朝左走，还是朝右走，或者是直接朝前走。因为我们四川人很多时候都是说朝左朝右。对东南西北没什么概念。

还有什么梯户比，槽钢层、腰线层等这些对大部份初次购房都来说，可能都会被忽略或者就不知道。当然对公摊更是一本糊涂账。只听售楼部说这个公摊是 30%还是 20%。还有户型图上标注的尺寸是含了墙体的。也就是说实际空间肯定没有图上标注的这么大。为什么很多人拿到现房后总感觉房子变小了。以前看过样板间，感觉比这个大。你知道吗？样板间的家具很多都是微缩版的。

如果是精装修的新房，忽悠层面更大。什么品牌门窗，品牌磁砖。什么品牌五金，什么品牌乳胶漆等等。最后你根本没法鉴定。因为你做为普通消费者，也鉴定不了。承诺的立邦漆。可能最后就是“利邦漆”。

最扯蛋的是，精装修面积是按产权面积算。不会按套内面积算，这样，无形中你又多掏一笔装修钱。因为公摊是不需要您出钱装修的。简单说。装修扯皮的多得多。

从规划上说：很多新盘都是在一大片土地上先修房子，再修配套，如医院，学校，地铁等。也就是说你买新房时这些配套都还在图纸上。医院怎么修，是什么医院？学校怎么修？是什么学校？学校教学质量好不好？地铁出站口在哪里？这些都是售楼部口头承诺。比如说要建华西医院的分院。要修成都泡桐小学分校。就算最后确实都兑现了，分院能和总院比吗？分校能和总校比吗？这些规划会受很多不确定的因素影响可能最后落不了地。

从时间上不说：买新房需要3年左右才交房。这段时间还要考虑租房。

另外：买新房。就像吞金兽一样。后面需要钱的地方还多。并且新房价格偏贵。地段位置好的更贵。特别是南门。如果买期房。还有烂尾风险。有些房子套型，朝向等风险。（前不久。成都有一个公寓楼室内出现“定海神针”，但户型图上那个位置是一个“黑块”，做为初次购房者。你知道那个“黑块”的意思吗？结果最后交房，你才发现。原来“黑块”就是一个大柱子，你试想一下，这种情况售楼部会给你说那个“黑块”就是大柱子）。最后可能还有办证的风险（比如开发商的土地出让金还没交完，或者开发商有其他违规行为导致产权迟迟办不下来）。

买二手房。（特别是近十年的二手房）。地段。位置。城市规划。朝向。套型这些都是看得见的。早上几点能晒太阳，视线开阔不？附近有没有高压线？有没有高架桥，靠大公路不？晚上有没有噪音等等。甚至还可以和房东商量你亲自住两天。你可以围绕小区四周走一圈，什么都能看见，实在不行，你还可以去小区问住户。通过住户询问小区物管怎么样等等。产权一般来说也没风险。通过中介购买，中介也要对产权把关，如果按揭，银行也要审核。如果还不放心，自己也可以去房管局查。关键价格可选的也比较多。如果装修好的二手房，差不多可以拎包入住。后期不需要再次装修。如果清水二手房，这和买新房有什么区别？并且二手房相对新房价格要低点。选择面更多。少些开发商的套路。同样的总价面积可能更大点。

并且新房现在都是大面积的。对初次购房者来说，压力巨大。关键还要摇号。也提高了购房难度。

二手房相对于新房还有下面几个优势。

1，新房基本没议价空间。二手房是个人销售。所以议价的空间比较大。还有捡漏的机会。比如，一些家庭夫妻闹矛盾。急于卖房子分家产。一些家庭有人生病急于卖房做手术救命。还有可能是生意失败，卖房还钱。也有卖房投资创业，炒股票等等。只要你留意。半年之内肯定能碰上这种捡漏的机会。

2，二手房的学区是固定的。不要让小孩输在起跑线上。很多家长为了小孩读书，而考虑买学区房。看上了哪个学校，就可以去哪个学校附近买房。这样接送也很方便。先去教育局查询确认。查询学位使用情况。不像新房，新房是预售。很多售楼部的承诺不一定能兑现。特别是像学位这种，后期可能会重新规划，存在变数。如果出现这种情况。你能把他们怎么样。

3，二手房变现比新房快。因为二手房产证非常清晰。都在个人手上。可以去房管局查验。二手房交易完成，产权马上到手，基本没风险。最关键是，产权在手。如果急于用钱。还可以再次转手（税可能要多交点，但不影响变现）或银行抵押。新房是预售，从签完合同付款后往往需要3年左右才拿到房。拿到房后可能还需要2年才拿到产权。这5年期间手里只有预售合同，根据我国相关法律法规。预售合同是不能买卖，更名的。也就是说这期间要想变现特别难。

4，二手房交易完成，马上可以入住，即使自己不住，也可以出租，有收益。可以抵消一部分月供。新房一般等三年。三年的租金收益也是一笔不小的数字。如果买清水二手房。跟您买新房有什么区别呢？如果是装修后的。还可以省一笔装修费。如果不是新装修的。这个装修费基本上都不认，差不多是白捡。甚至还送家具家电。何乐而不为！

5，现在虽然旧城是改造不拆迁，但拆迁还是可以期待的，一旦您的二手房有拆迁的机会。多少也可以升点值。

简单说：二手房优缺点都是看得见的。或者都可以了解清楚的，你认可这个房子，你完全可以主动接受。新房很多缺点你是看不见的，也没法了解清楚，或者说你没法控制的（比如烂尾拖几年）。如果有什么问题，你只能被动接受。新房买得好，全凭运气，你敢保证们完全躲得开。

房子买得好，是投资品，能赚钱，甚至是暴利投资品。房子买得差，是消费品，是要亏钱的，可能需要你一辈子为这个错误买单的。

另外：从投资角度说。二手房也比新房好得多。因为新房中的“新”是您需要花钱买单的。这个“新”是最不保值的。具体可以看我微头条里的相关文章。以免头条君说我一稿多投。

当然买二手房也要注意下面几个问题

1、首先要确认自己的征信，能否在银行正常贷款，以及贷款的金额。最好是提前把自己的征信报告和流水打出来，先看一下，这个都是不要钱的，拿着身份证就可以打印，确定自己能带下来款。因为你签完了购房合同之后，你就得付定金，但是如果你的定金付了，发现自己因为征信问题贷不了款，那么相当于就是你违约了，你的几万块钱定金，就直接要赔付给卖家。

2、在你看好一套房子，准备交定金之前一定要让中介和卖家跟你一起，去拉一份产调看一下，确定你看的这套房子没有抵押查封或者是一些债务纠纷。如果说你买了这套房子有债务纠纷的话，轻则你要多麻烦几个月，重则你的首付款大几十万，直接打了水漂。

3、产权证上如果是两人或多人，那么签合同时这些人一定要求他们签字。否则可能会出现扯皮的事情。

4、房子在签了购房合同之后，还并不是真正属于你的，一定网签和过户之后，你才能把款付完，查询网签过户的手续是否办完，其实也很简单，让中介给你这套房子二维码，你扫了之后，上官网可以查到这套房子的名字已经在系统中属于你了，这个时候才能付尾款。

5、二手房相对于新房来说，信息不透明，所以说在看二手房之前一定要查询一下，你看的这套房子，同小区同户型价格和附近其他小区同户型价格了解了市场行情，才能不被牵着鼻子走。

6、如果说你买房选择的是一些小中介，那么在你的交易全部完成之前，不要急着把中介费全部付完，不然万一后面会有一些麻烦的琐碎的事情，很有可能没有人来帮你做。

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