目前银行的基准房贷利率是4.9%，不过购房者在实际买房的时候基本上不会享受到这样的房贷利率，一般都会有一定程度的上浮。就拿笔者所在的城市来说，多数银行的房贷利率都较基准房贷利率上浮15%左右，也就是5.635%，也有部分银行上浮20%，房贷利率为5.88%。笔者翻看了一下目前全国的房贷利率水平，大多数城市的房贷利率都上浮10%~20%，也就是说普通购房者基本上都需要承受5%以上的房贷利率。

 

客观来说，提高房贷利率会增加购房者的持房成本，对于抑制炒房有很大的作用，如果住房的持有成本很高的话，投资客的盈利空间就会减少，选择投资房产的人自然就会减少。因此提高房贷利率，收紧房贷层面的调控，确实有利于打击炒房。

不过房贷利率的提高不仅会提高投资客的炒房成本，同时也会提高刚需购房者的买房成本。当然买房成本主要体现在房贷压力上面，首付成本并不受房贷利率的影响，因为首付只和房屋总价有关，大多数城市首付比例为房屋总价的30%，当然也有少部分城市首付比例为20%。下面我们就结合具体的例子来分析房贷利率给购房带来的压力。

案例：小王在市区购买了一套150万的房子，首付为45万，其余105万向银行进行贷款，房贷利率为基准利率上浮15%（5.635%），小王选择30年等额本息还款。

通过计算可以得出，小王每个月需要还房贷6051.02元，30年需要支付的房贷总利息为112.83万元，30年的房贷利息比贷款的本金还要高。

 

结合以上的贷款结果，其实购房者按揭买房最大的成本并不是贷款本金，而是房贷利息成本。试想一下，如果没有房贷利息的话，购房者贷款105万，选择30年还款，相当于每年还款3.5万，每个月还款不到3000元，但是考虑房贷利率的话，每个月还款就超过6000元。

当然银行并不是慈善机构，银行也需要一定的盈利，因此必须要向购房者收取房贷利息，如果没有房贷利息的话，银行也基本上很难生存下去。

免除刚需购房者的房贷利息显然是不现实的事情，不过有专家提出了另一种建议，就是降低刚需购买首套房的房贷利息。大多数人买房还是要按照正常的房贷利息买房，不过对于少部分购买首套房的刚需购房者，可以享受到一定的房贷利息优惠，这样就可以降低购房者的买房成本，帮助更多买不起房子的人买房。有专家提出相对明确的建议：首套房的房贷利率为2%，让买不起房子的人也能买得起房子。

以目前的房价水平来看，现在很多购房者买房确实还要承受非常大的压力。最能衡量购房者买房情况的就是房价收入比数据，根据上海易居房地产研究院公布的数据：2020年全国商品住宅的房价收入比为9.2，其中50个重点城市的房价收入比为13.4。房价收入比属于国际通用的指标，目前国际上公认的正常房价收入比范围为3~6之间，不管是全国商品住宅的房价收入比，还是全国50个重点城市的房价收入比，都远高于国际正常水平。

对于普通家庭而言，房价收入比9.2就意味着普通家庭需要不吃不喝9.2年才能全款购买一套房子，如果考虑到日常的生活开销的话，普通家庭买房可能需要20年甚至30年之久，对于普通人来说，有多少个20年可以等呢？这还是全国平均的房价收入比，如果是一些核心的城市，房价收入比只会更高，全国50个重点城市的房价收入比为13.4，其中深圳、北京、上海、三亚、厦门等城市的房价收入比已经超过30，普通家庭即使努力一辈子也很难在这样的城市买房。客观来说，目前普通家庭想要买房确实很难，特别是一些大城市，基本上没有买房的可能。

 

基于现在的高房价，大多数人都会选择按揭买房，按揭买房确实降低了买房的初始成本，但是房贷利率成本是购房者不可忽视的问题，因为按照目前大多数城市的房贷利率水平，30年贷款的房贷利息成本比贷款本金还要高。因此专家建议降低刚需购房者首套房的房贷利率确实可以降低刚需购房者的买房成本。

如果刚需购买首套房的房贷利率降低至2%的话，对于买房成本的影响到底有多大呢？还拿上文中的例子来看，当贷款利息为2%的时候，实际的贷款情况如下：

小王每个月需要还房贷为3881元，贷款30年需要支付的利息总额为34.71万元。

通过和上文中的计算数据对比，我们可以看出房贷利率对于按揭买房的成本影响有多大，如果正常贷款的话，每个月的房贷超过6000元，但是如果按照2%的房贷利率进行贷款的话，每个月的房贷不足4000元。如果购房者可以享受到2%的房贷利率的话，确实可以节省很大的买房成本。

目前购房者可以享受到最低的房贷利率是公积金贷款，公积金贷款的基准利率为3.25%，不过公积金贷款有诸多限制，只有那些交纳公积金的人才有资格申请公积金贷款，并且公积金贷款有额度的限制，另外在很多城市公积金贷款的审批难度比较高。

 

那些真正买不起房子的刚需，大多都不是稳定的工作，基本上没有缴纳公积金，因此他们也无法享受到公积金低利息的福利，而享受公积金贷款福利的人多为有房子的人，笔者认为真正买不起房子的刚需，在购买首套房的时候，才真正应该享受低房贷利息的优惠政策。

其实现在越来越多专家都开始建议降低刚需买房的房贷利率，前一段时间就有专家建议，如果家庭生二胎或者三胎的话，可以享受一定的房贷利率优惠，甚至免除房贷利率，以降低家庭的生活成本。