目前很多购房者都误判了现在的房价走势，部分人还沉浸在过去的房价大涨的楼市环境，认为未来房价依然会大涨，而有些人意识到了房地产行业发生的一些转变，比如住房过剩、调控收紧、购房需求减弱等楼市信号，认为未来房地产行业会迎来贬值潮。

事实上这两种对于房价的判断都属于比较极端的看法，如今的房价既不能说绝对会上涨，也不能认为楼市会迎来贬值潮，如果从整体楼市来看，房价平稳依然是整体的发展趋势，当然也有一定上涨趋势，不过涨幅相对比较平稳。我们需要理性看待房价的平稳上涨，因为在物价上涨和通货膨胀的背景下，很多商品的价格都有一定的涨幅，房价处于稳定上涨的趋势也属于正常现象。

不过对于购房者来说，整体的房价走势对于买房的参考价值不大，购房者需要更加关注局部楼市。从楼市的局部发展来看，分化依然是现在楼市发展的主题，分化就以为房价既不会像过去那样普遍上涨，也不会像某些人判断的那样普遍下跌，房价有涨有跌才是未来楼市发展的常态。其实房子作为一种商品，价格一直上涨本身就是不健康的发展状态，如今房价有涨有跌才算逐渐回归到正常的发展轨道。

 

房价的涨跌基本上决定了房子是升值还是贬值，房价持续上涨就意味着房子拥有很大的升值空间，房价持续下跌就会导致房子进入贬值通道，因此如今的房价走势已经成为购房者首要关心的问题。

可能有些人会有疑问，未来楼市会逐步进入刚需的时代，刚需购房者买房还需要重视房子是升值还是贬值吗？确实对于刚需购房者来说，居住价值是首要的买房因素，毕竟刚需买房基本都是自住，居住价值的重要性自然不用多说。

当然刚需购房者也不可忽视房子的升值空间，毕竟对于大多数有房的家庭而言，买房付出的成本非常高，房子算是非常重要的家庭资产，如果房子发生贬值的话，就意味着家庭资产的缩水，因此即使是打算买房自住的刚需购房者，同样不可忽视住房升值空间的重要性。未来什么样的房子才有升值潜力呢？内行人表示，在楼市分化的背景下，既有升值空间比较大的房子，同样也会有持续发生贬值的房子，而这4类房子未来升值空间很大，未来可能会变得“更吃香”。

第一类：多层洋房

现如今高层住宅算是楼市的主流住房，也是目前大多数人的优先选择，不过随着房地产行业的发展，这一格局将会逐渐发生转变。关于这种转变，房产大佬孙宏斌曾一席话说清楚：目前大家要对未来的房地产行业有信心，尽管目前已经出现住房过剩，不过目前很多房子都属于品质比较差的房子。未来随着人们生活水平的提高，对于住房品质的要求也会越来越高，因此未来人们对于中高端改善型住房的需求量也会越来越高。

房产大佬孙宏斌给出了楼市未来的发展趋势，一方面楼市面临着住房过剩，另一方面人们对于住房居住品质的要求越来越高，这都会导致未来楼市会出现“优胜劣汰”。真正的好房子依然会受到很多人的追捧，未来有一定的升值空间，而那些品质比较差的住房，未来会面临被淘汰的风险，未来发生贬值的可能性比较大。在孙宏斌看来，中高端改善型住房应该是未来人们追求的主要目标，而中高端改善型住宅的代表就是多层洋房，因此未来人们对于多层洋房的需求量会很大，多层洋房也将会拥有比较大的升值空间。

 

第二类：地铁房

在一些通了地铁的大城市，地铁房基本已经成为很多人追求的目标，其实理由很简单，“地铁房”拥有最便利的交通环境。目前很多城市的房价都呈现出了这样的规律，在地铁站附近1.5公里范围内的住房，距离地铁站的距离越近，其房价就越高。

具体什么样的房子才是地铁房呢？相信在不同人的心目中都有不同的标准。根据相对官方的说法，距离地铁站300米以内的房子成为“地铁房”；距离地铁站600米的房子称为“准地铁房”，距离地铁站1000米以内的房子称为“准地铁房”。因此从广义上来说，距离地铁站1000米以内的房子都属于地铁房。

不过从实际的居住体验来看，如果房子距离地铁站超过600米，需要步行10分钟以上，实际出行并不方便。因此笔者也建议购房者，如果有购买地铁房的打算，最好选择距离地铁站600米以内的房子。

从目前房地产行业的发展来看，地铁房还是相当受欢迎的一类房子，人们对于地铁房有很大的需求量，包括购买地铁房的需求和租赁地铁房的需求。因此从长远来看，未来地铁房会有很大的升值空间。

 

第三类：小高层住宅

小高层住宅是介于高层住宅和多层洋房之间的一种住宅类型，通常我们把7~18层的住房称为小高层住房。

价格方面小高层的房价比多层洋房低很多，居住体验方面，小高层住宅的居住体验要优于高层住宅，因此小高层住房属于性价比非常高的一类房子。上文中我们提到过，随着时代的发展，人们对居住品质的要求会越来越高，高层住宅自然慢慢就会被淘汰，多层洋房将会成为很多人追求的住宅类型。

不过我们也要清楚，多层洋房的房价相对比较高，很多人并不能接受多层洋房的高房价，而小高层住房刚好是这些买不起多层洋房同时又不愿意居住高层住宅的购房者的最佳选择。

因此在高层住宅向多层洋房过渡的时期，很多购房者还没有购买多层洋房的实力，就会优先选择小高层住房，人们对小高层住房的需求量增加之后，小高层住房自然也会具有很大的升值潜力。

 

第四类：市区靠近公园的房子

如今生活在城市中的人基本上都生活在一个狭小的空间中，长时间维持这样的生活难免会有压抑之感。如果居住在靠近公园的房子，就可以经常到公园中进行放松休闲，可以说城市中的公园是长期处于压抑中的人们放松休闲的最好场所。

另外对于老年人来说，公园就是他们的天堂，可以在公园中进行锻炼、下棋，也可以在公园中结交很多朋友，晚上还可能在公园里跳广场舞，公园的存在极大丰富了老年人的生活。

因此公园附近的住房属于有养老价值的住房，按照我国目前的人口发展趋势，人口老龄化趋势已经非常明显，随着人口老龄化的发展，人们对于拥有养老价值住房的需求量会越来越大，未来也会有比较大的升值潜力。

 

总而言之，以上4类房子都是楼市分化背景下，有很大升值空间的房子。客观来说，如今的楼市并不提倡购房者尽快买房，毕竟房价大涨的趋势已经消失，但是对于一些升值空间比较大的房子，笔者还是建议购房者能够尽快入手，买得越早购房成本就越低，也就越划算。