最近在抖音刷到不少教人选房的小视频：

1.朝北的房子不能买

2.低楼层不能买，4,8,14,18楼不能买

3.公寓不能买，商铺不能买

4.不要一次性付款，不用占贷款便宜的是傻子

我有个小习惯，看完视频后我都会点击他的头像，看看他之前发的内容，然后就笑了笑，很多抖音的自媒体人，其实并没有多少行业经验，在里面带节奏的能力还是很强的，希望不会有很多人被带偏了。

一点一点的说，朝北的房子怎么就不能买？朝向是现象，里子就是居住感和体验感，更深层次就是房子本身锁定的配套（衣食住行）。当你手上资金有限，又想享有城市的配套，朝北又有何不可呢？朝北的缺点冬天风大一点，怕冷的人确实慎重，那也是少数体质相对不好的群体，当然，即使阳台朝北，但很多时候卧室会设计朝南的。如果怕潮湿的客户，特别在广东，朝北也未尝不可，朝北也不一定采光和通风不好，很多时候被人带偏成朝北就是采光和通风都不好，其实真正住过朝北房子的，都能体会。当然如果地段不好的楼盘，朝北确实更难出手，所以要根据自身的情况去权衡，刚需的建议是宁愿买好地段的北向也不要选择郊区的南向。做销售那么久，也有一些刚需客户问到，哪里是槽钢层，哪里是腰线层，这些其实没有必要过分担心，现在的建筑，很多既没有腰线层，也没有槽钢层，刚需客户一上来问我这个问题，我有时候觉得哭笑不得。

低楼层也不是不能买，楼间距大的低层，采光通风都没有问题还是可以的。1~2层可能有一个隐患就是污水可能会倒灌，这个情况呢在现在的新楼盘很少发生，在老旧小区偶尔会发生。对于投资的客户，楼层低的，价格会低很多，只要采光不是太差的情况下，日后出手的价格不会和高层差多少，低楼层（5~8楼）看园景的在二手市场吸引力很大，所以通常是投资客的首选。另外低楼层也要慎防蚊虫，周边的环境不好的话蚊虫会比较多。

公寓不能买，商铺不能买之类的，对于刚需客户来说是尚可。要是碰到富裕阶层，就有点见笑了。公寓的劣势，全网都在嗤之以鼻的，不想多说。公寓的优点之一就是价格实惠，特别有些地区的公寓，商铺现在的价格不到住宅的一半了。就行早段时间海印又一城1.3万一平的公寓，那个地段，55平的租个3500~4000毫无问题。对于某部分追求独立个性的人来说，高档公寓的体验感比住在住宅更适合。社会也存在一部分群体，不打算结婚，想自己一个人过日子的，所以就不考虑学区户口这些问题，也适合买公寓。另外很多公寓地段都很不错，地铁旁，人流大，商业旺，生活都很方便，要是连这个优点都没有就真的不建议了。像奥园广场的前期买家，买到都是赚到了，几十万的投入，现在基本就是以租金覆盖月供了。以上是小玩家的玩法，其实公寓这种产品，天生是给有管理经验的大玩家玩的，只要规模足够，完善生态，打造新时代的长租公寓，把公寓设计符合时代需求，配套齐全（洗衣，干衣，社交，旅游，健康，培训），在互联网时代实现社区生态+增值服务，提升口碑，并非单纯的靠租金实现盈利。还有一部分富裕阶层，也不懂太多，手上有钱，只要位置好，价格优，买了权当资产配置，亏了无伤大雅，主要是不需要占用他们太多时间，富裕阶层不可能花很多时间在买房这个事情上。

最后就是一次性付款（针对有能力一次性付款的客户），如果只是优惠1、2个点，那肯定不建议一次性，因为把钱拿去做其他理财和投资，5%~8%还是有很多机会的。如果一次过还清给你14个点，你还不选择一次性?做什么投资有这么高回报？只要有10个点以上，一次性是优先考虑的。

还有不是南北通透就是好，南北通透特等是采光较好，也通风，但是家里有老人和小孩经常被这些穿堂风吹容易患感冒。

下面再来加点干货：

买大型小区的时候要注意，并不是小区越大就越好，特别的是投资的客户，通常在郊区才有大楼盘，楼盘太大了通常投资客户比较多，意味着放盘量大也多，二手房很难卖得起价格，可以参考华发新城和华发世纪城。而且楼盘太大了进入也不方便，买个东西如果不开车靠走路可能得走很远。

要想买个潜力大的学区，请研究小区购买人群构成。父母的平均学历越高的小区，孩子的教育水平就越高。

有住宅底商的适当避免低楼层，而且有底商的住宅公摊相对较大。马路边的房子考虑噪音和空气的影响，噪音也是一个非常磨人的因素。

总结：以上其实都不重要，那都是细节的问题，别以为自己会选房就赢了。大前提是选对城市，选对地段。哪怕是北向的2楼都比没啥配套的好楼层，户型，朝向要强。如果你还真的是很纠结细节，请您阅读售楼部里面的《阳光宣言》或者是《不利因素公示》，通常在售楼部一个不怎么显眼的地方，需要您耐心去找，都是需要公示的内容，涉及到垃圾房，变电房，外周交通，辐射，噪音，气味等不利情况。以上的因素，有些是你能接受的，有些是你可能无法接受的，但是要学会接受每一套房子或多或少都有些小毛病。