购房者购买的商品房最终实现合法存在，要经过网签和备案两个流程，实际购房中大家常常把网签和备案当做一回事，其实不然。

两者的共同作用是防止一房多卖，但有着本质的区别。  

什么是网签

网签是房地产管理部门为规范房地产企业销售行为，防止一房    多卖而建立的一个网络化管理系统。

购房网签相当于在管理部门将买卖协议备案，并在互联网上公示，而且网签后还会得到一个网签号，可以在互联网上查询网签信息，已经网签过的商品房，无法进行第二次网签

一定程度上有利于避免一房二卖，是一种行政管理行为。  

网签的办理时间

网签是在开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，在线签订商品房买卖合同。

在这里，我们要注意的是，现在有一部分开发商会在未取得预售证或其他销售证明时，就与购房者签订相关的协议或者合同，这样的情况是没办法进行网签的。

另外，如果购房者自身的购房资格没有被核验通过，也不能进行网签。  

网签程序

交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款——由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同——双方当事人签字（盖章）——在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。   

网签需要注意什么？

1、注意开发商是否具有商品房预售许可证  

2、注意房屋买卖合同文本  

3、注意合同中涉及的双方的权利和义务 

4、注意房屋面积以及面积差异处理方式  

5、注意确认房地产商的确切交房日期  

什么是备案

备案包括开发商备案和购房合同备案。

前者指开发企业在取得预售证前向房产管理部门备案商品房出售价格，面向社会出售。

后者是指购房者和开发商签订合同之后，在房地产管理部门登记备案，实现法律效力的一种方式。本文我们主要阐述后者的备案情况。  

备案的办理时间

备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。一般来说，网签在前，备案在后，备案以网签为前提。  

备案办理流程

1、买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进行草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号，打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。  

2、具体的操作步骤和细节，您可以详细咨询开发商或是房管局产权市场处。  

3、而查询合同备案登记情况，您可以登录网站的商品房买卖合同备案登记查询频道，输入身份证号以及合同备案登记号，并选择正确的备案时间即可。  

如何查询房屋是否已经备案

1、网上查询：点击省市链接进入各地房产管理局网站进行查询需要输入产权人姓名、产权证号(目前只有部分地区提供房屋产权信息查询);由于商品房购房备案查询网站不是全国统一的,所以你还得到地方商品房购房备案查询网站查询。你只要到百度上打上你当地的房产管理局的官网就可以了查询到了。  

2、房产局查询：若要查询的准确的个人房产证信息，则必须携带个人身份证件及房产证到当地的房管局(房地产交易中心、房屋管理局、房管处)档案馆或窗口查询。  

3、本网网签备案数据信息来源于房管局，通常情况下与房管局信息更新保持一致。如果您在房管局网站上已查询到网签信息，即可说明您的网签备案已经成功。  

网签和备案相应的法律效力

购房者在签约时要认真阅读合同中的条款，对于合同中自己认为不合理的条款可以提出修改意见，或者双方之间进行协商，甚至购房者在要求得不到解决时可以不进行网签。

网签成功只能证明商品房买卖合同生效，只有到不动产登记部门办理了预告登记，购房者的物权才有保障。