现在楼市呈现出分化的趋势，部分城市房价上涨，部分城市房价下跌，这让很多人弄不清现在的房价到底是涨是跌。如果从局部楼市来看，我们确实无法判断房价的涨跌，因为现在既有房价上涨的城市，同样也有房价下跌的城市。不过从整体房价上来看，房价依然处于上涨状态。
根据国家统计局公布的数据，2020年商品房销售均价为9860元/平方米，而2019年全国商品房销售均价仅为9310元/平方米，2020年房价均价同比2019年上涨5.9%。因此从全国整体房价来看，房价依然处于上涨的状态，只不过相比前几年，房价涨幅有所收窄。
我们看一下前几年房价增长的数据，2018年房价同比上涨10.27%，2019年房价同比上涨6.57%。虽然近几年房价都是呈现上涨趋势，但是从房价涨幅我们可以明显看出，从2018年房价涨幅10.27%到2020年房价涨幅5.9%，可以时候房价涨幅真的在不断收窄，可以预计2021年房价涨幅会继续收窄。
根据社科院给出的预测，2021年全国房价涨幅应该会维持在5%左右，完全符合近几年房价涨幅的走势。
笔者认为，随着国家调控的不断收紧，房价层面应该会逐渐稳定下来。不过毕竟现在是经济快速增长的年代，工资水平在上涨，物价水平也在上涨，房子自然也会“水涨船高”，每年保持一定的涨幅，不过涨幅不会太大。
当然有购房者认为，全国的房价涨幅对于具体买房的参考意义不大。比如一位天津的粉丝私聊我，虽然全国的房价均价一直都在上涨，但是天津的房价不容乐观，已经经历了一轮回调，现在的房价水平基本回到了5年前。
事实上的确如此，全国房价均价的走势只能反映大多数城市的房价走势的，不过并不能反映所有城市的房价走势。对于打算买房的购房者来说，不仅需要参考全国的房价走势，同时也要结合所在城市的实际情况来做出判断。对于购房者而言，全国平均房价的走势只能给大多数人楼市的一个大致走向，我们无法根据全国房价均价的走势来判断自己买房的房子会朝着怎样的方向发展。
现在购房者买房需要付出很大的成本，如果房子不能确保房子贬值的话，刚需购房者也不敢轻易买房。对于刚需来说，如果买了房子之后房价下跌的话，就相当于高位接盘，一方面要面临逐渐贬值的房子，另一方面要承担巨大的房贷压力，这是刚需不愿意接受的事情。
很多人说刚需不在意房子升值或者贬值，事实上并非如此，不管是刚需还是投资客，都很在乎房子是否升值。因为对于刚需来说，买房的时候基本上掏空了整个家庭的积蓄，房子就代表着家庭资产，就代表着这么多年努力的成果，自然不愿意看到房子贬值。
在如今的楼市环境下，今明两年买房，5年后到底会怎样呢？到底是会升值还是会贬值，这将会影响刚需购房者的买房选择。关于这个问题，房产大佬孙宏斌的一席话可以给我们启发。
未来房地产行业还有很大的发展空间，虽然住房已经呈现出过剩的状态，但是很多住房都是品质比较差的住房。随着经济的发展以及人们生活水平的提高，人们对住房品质的要求也会越来越高。因此，未来人们对改善型中高端住宅的需求量也会比较大。
以上就是孙宏斌的观点，这一席话可以说意味深长，这句话一共包含了3层含义：
首先肯定了房地产行业未来的发展潜力，长期来看，房地产行业会朝着好的方向发展；然后承认了住房过剩的既定事实，相信从房产大佬的口中说出住房过剩的话，基本上没有人会怀疑；最后就是房地产行业具体的发展方向，淘汰品质比较差的住宅，同时越来越多人会追求改善型的中高端住宅。
对于购房者来说，从房产大佬孙宏斌的一席话中可以获得怎样的启发呢？
第一、购房者要对未来的房地产行业有信心。现在有一些人坚持房地产行业会“崩盘”，未来房价会大幅下跌，这种思想也造成了很多人对买房的恐惧。
事实上我们要对房地产行业有信心，我们要相信现在国家调控楼市的方向是正确的，在调控政策的不断收紧下，房地产行业会朝着健康稳定的方向发展。房地产行业不会出现“崩盘”，房价也不会常出现全面下跌。
第二、未来楼市发展主要朝着改善型住宅方向发展。为什么说现在楼市已经过剩，楼市还有发展下去的动力，主要原因就是人们对居住品质的追求不会停止。这其实就和吃饭是一样的，我们不能吃饱饭的时候，最大的愿望就是能吃饱饭；当能不愁吃饱的时候，就会去追求食物的美味；当吃惯了好吃的东西的时候，又开始去追求健康饮食。
住宅发展亦是如此是这样也，随着楼市的发展，人们都不担心基本居住需求的时候，自然就会去追求居住体验好的房子。因此随着人们生活水平的提高，未来对改善型中高端住宅的需求量也会越来越高，而那些品质差的住宅，大概率会被淘汰。
因此对于现在的购房者而言，尽可能避开品质比较差的房子，尤其是居住体验差的房子。随着楼市的发展，人们会越来越重视房子的居住体验，那些居住体验差的房子，应该是最先被淘汰的房子。很多人限于资金的原因，没有能力去追求中高端住宅，但是购房者可以尽量避开品质差的房子。
总而言之，根据房产大佬孙宏斌的说法，品质差的房子会被逐渐淘汰，真正受欢迎的是那些改善型中高端住宅。因此如果购房者避开品质差的房子或者买到这种高端住宅，未来5年不用担心贬值的问题，如果城市发展潜力还可以，房子大概率会增值；如果购房买到了品质比较差的房子，比如存在户型缺陷，楼层不好等影响居住体验的问题，即使所在的城市有发展潜力，房子依然有可能会被淘汰。
