其实无论第几次买房，“新房还是二手房”都是一次灵魂拷问，只不过第一次上车的人更纠结，买房君虽然多次上车换车，但在这个问题上每次也要考虑很久。

 

坦白讲，新房和二手房对于初次买房的人来说各有利弊，纠结来纠结去最终也逃不过“千金难买我乐意”，如果一定要理性分析，买房君自己的切身体会是，你需要考虑这三点：

1. 什么用途？

2. 预算够吗？

3. 多久后换房？

 

01 买房意图：自住or投资

对于买房自住的刚需来说，需要考虑的因素往往更多，撇开价格（下面会单独说）周边商业、医疗条件、交通、小区环境、房屋质量、房型结构、邻居素质......但投资用的话，只需要考虑租售比和转手卖出时的增值潜力。

注意这里的“投资”并不是指炒房，而且资产保值和稳步增值的一种方式。虽然租金和二手房价格也是由上述要素构成，但毕竟不是自住，对你的心理影响会小很多。

如果你的第一套房子是用来结婚的，有些地区为了讨个吉利，还是要买新房的。但在一线城市和强二线城市未必够理性。大城市特别是北京和上海势必面临一个两难：新房各方面都好，但是离市区远。新婚年轻人不得不考虑交通成本和通勤时间，每天开车在路上堵3、4个小时，或者往返地铁超过3小时，天长日久都会有怨言。

这时候类似中外环之间的次新房、内环或内中环品质较好的“老破小”、“老破中”，临近地铁、得房率高，只要不是房龄过于老旧，未必不值得考虑。

如果你买的第一套房子是为了给小孩子读书用的，买房君的建议是选择区域内学区较好的二手房，之前我们也推送过一篇《加链接》，因为二手房一般靠近市中心，未来对口也好、划片摇号也好，学校总是有保障。虽然牺牲了一定的“面子”，但比起远郊新房学校远、教育弱，还是以孩子为先吧，相信买房君，过来人真的恨不得住在重点学校门口。

如果你是要买房投资，那么不管是新房还是二手房，只要租售比够高、各方面都有升值的可能，那么只管下手买就行。

 

02 预算够吗？

买房君一直提醒身边要买房的朋友，千万别“为了买新房而买新房”。

首先，地段好的新房都很贵，同样的预算差不多的次新和公房会实惠很多。同样总价400预算，中环新房可能只够一室户，但看放下面子选次新和老破中，你会发现一片新天地。

其次，这几年建造的新房，开发商拿地贵、销售又被限价，为了维持收益不得不加上所谓的“精装修”（参见2018和2019全国爆发的各种新房维权事件），房屋质量可想而知，但二手房好在所见即所得，又是现房，优势仍然非常明显。

买房君为你们搜索了浦东新区两个同等地段的新房和二手房，大家可以比较一下性价比：

还有一点非常重要的，就是热门地段（不仅限于市区）小户型新房非常非常非常非常非常抢手，还记得2018和2019年的日光盘、时光盘么？也就是说新房不是你想买就能买到的，做好两手准备、两套方案，减少不必要的等待时间更重要。

 

03 十年内会不会卖出？

这个问题恐怕很少有人会考虑，十年其实不是一个明确的数字，买房君就是想提醒你，一线城市房票很珍贵，珍惜你的“第一次”。

根据上海的实际情况，未来如果打算置换，也至少要领到产证满五年（不然税点很高），并且如果认房又认贷的政策得以延续，那么对不起，下一套房只能贷款3成，中间的各种税费、交易时间成本、换房差价，对于普通中产来说，真是伤筋动骨。

对于年轻人来说，如果十年内并不打算置换，那么你需要选择一套总价合适，地理位置、房屋质量、邻里素质各方面都适中的房子就更加重要。

每个城市总有那么几个小区，房龄不下15年，但就是价格坚挺，二手房供不应求，买房君每次看到有人放盘，不多久就售出了，这样的二手房还是非常值得入手的。

总结：以个人体验来讲，买一手房更潇洒，刷卡付了首付，其他的事情置业顾问帮你搞的妥妥贴贴，二手房就很麻烦，产权清不清晰、户口有没有纠葛、原来的租客会不会难缠......从这个层面来说，买二手房又怕麻烦的最好委托专业一点的机构，涉及金额大的不妨找一位律师，是的律师，你没看错，这点钱花的绝对值。