房屋因为其所在的地点，以及与这一地点部分或全部相关联的自然条件、人文条件等共同形成（区位条件）。纵观西方发达国家以及中国这样的发展中国家的房地产业发展史，无论是对投资型的房屋还是自用型房屋，无论是发展商对开发地段的选择还是消费者对其安家置业房屋的挑选，无不遵循亘古不变的房地产市场铁律：房地产投资最重要的因素就是地段！

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众所周知，房地产以其位置的固定性决定了其不动产性质，这也就是房地产商品——房屋不同于其他一般商品的最重要特性。房屋位置的固定性又决定看房地产市场的区域性，即地点上的差异性。对于房地产市场呈现的区域性，可以从地区性、片区性和区位性三个层次来进行理解。

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1.地区性

全国各地的房地产市场是迥然相异的。比如北京，作为全国的政治、经济、文化中心，其拥有的特殊地位决定其房地产市场的独特性。又如深圳，作为全国的经济特区，拥有较短的历史却拥有极高的城市发展速度和特区特有的地方经济政策，加上位于中国南面沿海，拥有直接与香港毗邻的优越地理环境，深圳的房地产市场更是独具特色特色。再如内陆城市成都，是著名的天府之国，地势平坦、气候温和、物产丰富富、商贸繁荣，又有其独特的魅力。北京、深圳和成都，由于它们各自城市的历史、文化、经济发展水平等方面的不同，特别是其独特而不可改变的地理位置决定了它们各自的房地产市场具有明显的地区性。正所谓“一方水土养育一方人”，地区性的差异是购买房屋首先要考虑的宏观决策因素，即首先要决定在哪一个城市购房置业。

2.片区性

房地产市场的地区性决定了购房者的城市或地区的选择，而一旦决定了在某一城市或地区购房置业，紧接下来的问题就是在一个特定城市内选择哪一个片区了。也许，房地产片区性更直接与大多数人的购房行为密切相关。因为大部分的购房者，特别是居家自用型，往往因为工作和生活在某一城市是不能选择的，而面临的问题就是选择居住在这个城市的哪一个片区。房屋因为其所在的特殊位置，以及与其相关联的自然条件及人文条件，与其他房屋共同构成了“片区”。通常我们可以由各城市的城市规划知道某一城市大体的城市功能布局，其中心商业区、居住区、工业区、开发区等均有相应的确定性规定。此外，由于气候、河流、山川等自然条件的不同，各片区的“风水”也各具相应特性。

3.区位性

房屋的具体位置，将由其区位性直接决定。一个城市内的不同片区的房屋会有交通、环境、气候、风向等的不同，一个片区内不同区位的房屋将会有建筑品质、环境质量甚至楼层、朝向、邻街与否等方面的不同，这就牵涉到房屋的最终选择问题了。在同一城市和同一片区的房屋，也会因其不同的建筑单体，或是同一建筑物内不同的单位而令购房者选择的房屋不同。

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选择居住性楼房地段要考虑的因素

对于市面上的房屋，其价格的构成有三大因素，即一般因素、地点因素和个别因素。自然条件、社会状态、经济水平及政策状况等一般因素决定着房地产整体市场水平；环境条件、交通状况、区域特征、配套状况、街道状况等地点因素决定着某特定使用性质房屋的基本价格；而建筑质量管理水平、户型设计、品牌特征、产权渊源等个别因素形成各类房屋的具体价格。这其中，一般因素往往受宏观因素及自然因素决定，改变的弹性极小；而个别因素受建设商及开发商的行为影响最大，若精心仔细选择及审查房屋现场即可作出选择。地点因素则不然，往往随着城市建设的不断推进，其因素的改变常常是始料不及的，也是某类房屋贬值的决定性因素，故其是形成房屋价格的基础。而选择居住性楼房地点要考虑的因素主要有自然条件、环境条件、交通条件、配套条件四种，下面分别进行介绍。

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1.自然条件

自然条件中，日用、温度、风向等气候状态，房屋景观、小区绿化、是否沿水、临街等人文和天然环境状态，空气、水流等公害污染程度等方面，均是考虑的重点要素。对于气候状态，往往受住宅小区内环境与外环境情况影响。比如小区内大量开辟绿地或种植园林，由于局部区域绿地的变化而影响局部气候条件。有一城市某住宅小区，紧邻该市国家级森林公园，乘车从市中心穿林而过抵达该区，在炎炎夏日中顿感习习凉风扑面而来，可想而知，家居其中实在是快意无比。对于人文和天然环境状态，主要体现于所谓的“推窗望景”。首先，房屋建筑物本身的艺术造型及其与周围房屋及公共建设设施是否协调一致，往往就是居住小区内环境是否舒适宜人的直接表现，同时也是小区物业管理是否运转良好的外在表现。如果一个住宅区内部环境恶劣，外在环境形象丑陋，可想而知，常年在此居家绝不是乐业静修的理想居所。其次，如果房屋傍水靠园，那么水景园艺将一览无余，心情之舒畅自不待言，同时也必将远离尘嚣和噪音的污染，换来一片宁静。也许，“推窗望景”时刻享受的不仅仅是视觉上的满足，更多的是那份心理上的满足与充盈。对于一些灾害发生的可能性及现实或潜在污染源的考察也是很重要的。对于临水房屋，要考虑该城市历史上降雨量的大小，是否发生过大的洪涝灾害，该房屋的抗灾性能及临近河段的防洪措施是否可靠，堤岸上的道路及护栏是否安全。如果是临海房屋，不仅要考虑防水，还要考虑该地的台风记录以及该房屋的抗风性能。如果该地区是地震多发区，重要的考虑对象就是该房屋的减震性及抗震性措施。此外，对有可能对水质、空气等造成污染的源头和由于靠近主要交通干线或餐饮娱乐设施而带来的噪声污染源也应密切关注，以免带来不必要的麻烦。居家置业，最重要的就是安全之外还能拥有一份宁静，这对地点的选择就至关重要了。

2.环境条件

环境条件主要是指小区或单体房屋所处区域的城市功能规划性质、小区周边建筑物景观、小区物业管理水平等方面。对环境条件的选择首当其冲的就是居住片区的选择。随着经济的发展，各城市建筑必然按城市规划要求逐渐形成区域性的城市功能划分，如中心商务区（CBD）、工业区、使馆区、文教区、居住区等。在购买居住性房屋时，就要重视城市规划的指导功能，尽量购买已形成或在近期内有条件形成大规模居住区的地点，尽量避免选择坐落在工业区的房屋。此外伴随着经济的发展，城市区域在不断扩大，人们的消费习惯及需求方式也趋向现代化即生活、住它有休闲化的趋势。加上郊区房屋价格往往较城区房屋便宜很多，更多的人喜欢购买郊区房屋此时，对房屋地点环境的选择显得尤为重要。如果选择不好，听信于开发商的一些不切实际的承诺和规划，往往由于郊区房屋均是新区开发，配套的公共设施滞后，环境条件较差，甚至改变原有的片区规划也时有发生因此，一些明智的购房者往往会挑选一些已有一定规模，环境质量已初露棱角，特别是一些多期开发住宅区中的中、后期房屋。这样，一方面开发商可以从初期开发中得出经验以修正后期房屋的开发，另一方面购房者也可以从已开发建设的房屋中获得该区房屋条件的直接感性认识。城区居住性房屋，特别是市中心的居住性房屋，由于其地价因素往往升值潜力较大，但自然环境因素由于受绿化面积的限制而不如郊区房屋。随着经济的发展，市区旧城改造在全国发展速度极快，为了使土地高效利用，各建筑物已明显地朝高层次发展，出现了高层甚至超高层公寓楼。高层公寓楼由于位于城区区域中的再生新兴发展地区或城市交通干线旁，地理位置优越，从建筑成本和结构安全来看高层公寓也优于一般的多层公寓。因此，选择高层公寓作为居家住地也逐渐成为新的时尚。

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3.交通条件

文通条件主要是指城市及居住小区内交通网络的建立，道路等级、道路通过能力、交通设施是否齐全等方面。对交通条件的考虑，主要是针对远郊地点的居住性房屋。由于远郊地点的居住小区往往属于新区建设，完善的城市交通网络建设需要较长的时间。发展商为了促销其产品，往往夸大其交通条件，甚至采用欺骗或掩饰的手段以误导购房者。如在房屋产品广告上所列的交通线路图经过精心编排，所说的距某市中心标志性建筑所花的时间或路程只是理论上的数据，往往实际条件并非如此。当然，远郊的房屋对于拥有私家车而道路尚可的地点来说还可接受。若无此条件而工 作地点又距离较远时，就要考虑花费在路途上的时间和交通费了。因此，从交通条件单个因素来看，城市中心地点的房屋要优于城郊房屋，因为既可节约大量的交通费用和时间，也可以省却交通堵塞、交通事故等带来的烦恼。当然，若选择城市中心地点的房屋要以牺牲一定的价差和环境优势为代价。

4。配套条件

配套条件主要是指小区内的水、电、气、电视、电话等管线网络，学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮、娱乐休闲等设备及设施的配套情况。配套设施齐全与否，直接决定着该地点房屋的附加价值及增值潜力，同时也是决定居家生活方便与否的关键因素。同交通条件相类似，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题。在购房选址的过程中同样不能轻信发展商的承诺。如在某市的某著名居住小区，原来规划设计的中央广场，由于各种原因后来被发展商开辟为商务区，对于喜欢宁静休闲的住户来说，无疑跌入了一个配套陷阱。对于别墅而言，除极少量的位于市区外，大部分位于郊区。此时选址的关键是不要有荒山野岭、独门独院的感觉，要知道，安静过分隐伏了不少的危险！

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择邻而居，邻居好是旺宅

“孟母三迁”的典故说明，古时人们在选择住所时，就已考虑周边的人文环境的影响。邻居好是旺宅，择邻而居即选择居住区域的整体情况，这也是非常重要的，千万不可居住在有污染的地区，特别是有精神污染的地区。如果周边是各大部委、院、所等国家行政机构，那么选择此地为邻，易发展成为政治家及政治人物。如北京的中央行政区（COD）。如果周边是商业闹市及商业、公司、国际机构，那么选择此地为邻，易发展成为商业巨子及商界人物。如北京的国际商务区（CBD）。如果周边是大学、教育、科研院所，那么选择此地为邻，易发展成为学者、科技英才。如北京的中关村科技园区（CID）。如果周边是电影、艺术院校，那么选择此地为邻，易发展成为演员、艺术人才。如北京的电影学院附近。如果周边是娱乐之地，那么选择此地为邻，易发展成为歌舞艺术人才。 如北京的三里屯酒吧街。 如果周边是幽静之地，易有才子。 如果周边是山清水秀、花香之地，易有佳人。 如果周边是劳动人家，易有勤劳之人。 如果周边是尖钻刁伪之地，易有坑骗盗窃之人。 如果周边为红灯区，易有浪荡之人。 如果周边是毒气污染区，易智商下降，还易有畸形病人。 如果周边是穷山恶水，易有刁民。